Kararın Önemi ve Hukuki Bağlamı
Kira hukukunda tahliye davaları, hem kiraya veren hem de kiracı bakımından doğrudan yaşam alanına, ticari faaliyetlere ve ekonomik menfaatlere etki eden davalardandır. Kiralananın tahliyesi davası sonucunda verilen karar, kiracının taşınmazdan çıkarılması gibi ağır ve fiili sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle taraflar çoğu zaman ilk derece mahkemesi kararından sonra istinaf kanun yoluna başvurmak istemektedir. Ancak her tahliye kararı istinafa açık değildir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda öngörülen parasal sınırlar, bazı kararların verildiği anda kesin olmasına neden olur.
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesi’nin 05.02.2026 tarihli, 2026/152 Esas ve 2026/380 Karar sayılı kararı, kiralananın tahliyesi davasında istinaf sınırının nasıl belirleneceği, dava değerinin hangi ölçüte göre hesaplanacağı ve gerekçeli kararda kanun yolunun hatalı gösterilmesinin taraflara istinaf hakkı verip vermeyeceği konularında dikkat çekici bir emsal karar niteliğindedir.
Kararın temel sonucu açıktır: Dava değeri, davanın açıldığı tarihte geçerli olan istinaf parasal sınırının altında kalıyorsa ilk derece mahkemesi kararı kesin niteliktedir. Gerekçeli kararda sehven “istinaf yolu açık” denilmiş olması, kesin olan bir kararı istinafa tabi hale getirmez. Bu nedenle, tahliye davasında istinaf başvurusu yapılmadan önce dava değerinin, yıllık kira bedelinin ve davanın açıldığı tarihteki parasal sınırın dikkatle incelenmesi gerekir.
Bu karar, özellikle “kiralananın tahliyesi davası”, “tahliye davasında istinaf sınırı”, “kira davası istinaf başvurusu”, “kesin karar istinaf edilir mi”, “gerekçeli kararda kanun yolu hatası”, “HMK 341 istinaf sınırı” ve “kira hukukunda emsal karar” gibi başlıklar bakımından uygulamada yol gösterici niteliktedir. CN Avukatlık Ofisi olarak bu makalede, söz konusu kararı olayın özeti, hukuki meselenin analizi, mahkemenin gerekçesi, uygulamaya yansımaları ve kira uyuşmazlıkları bakımından taşıdığı önem yönünden değerlendireceğiz.
Olayın Özeti
Karara konu uyuşmazlık, taraflar arasında görülen kiralananın tahliyesi davasından kaynaklanmaktadır. İlk derece mahkemesi, yapılan yargılama sonucunda 22.10.2025 tarihli kararıyla davanın kabulüne ve davalının kiralanandan tahliyesine karar vermiştir. Davalı taraf, bu karara karşı 07.01.2026 tarihli dilekçeyle istinaf kanun yoluna başvurmuştur.
Dosya Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesi önüne geldiğinde, Daire öncelikle istinaf başvurusunun incelenebilir olup olmadığını değerlendirmiştir. Çünkü istinaf incelemesine geçilebilmesi için yalnızca taraflardan birinin istinaf dilekçesi vermiş olması yeterli değildir. İstinafa konu kararın kanunen istinafa elverişli olması gerekir. Başka bir ifadeyle, kararın kesin nitelikte olmaması ve dava değerinin ilgili parasal sınırı aşması zorunludur.
Somut olayda davacı, 07.07.2025 tarihinden önce aylık kira bedelinin 1.750,00 TL olduğunu; ancak kiracının yeni dönemde kira bedelini 2.900,00 TL olarak ödediğini bildirmiş ve bu hususta makbuz sunmuştur. Mahkeme, bu bilgiler üzerinden yıllık kira bedelini 2.900,00 TL x 12 ay hesabıyla 34.800,00 TL olarak belirlemiştir.
Davanın açıldığı 2025 yılı itibarıyla istinaf kanun yoluna başvurulabilmesi için dava değerinin 40.000,00 TL’yi aşması gerekmektedir. Oysa somut olayda dava değeri yıllık kira bedeli üzerinden 34.800,00 TL olarak tespit edilmiştir. Bu bedel, 2025 yılı için geçerli istinaf parasal sınırının altında kalmaktadır. Dolayısıyla ilk derece mahkemesinin tahliye kararı, verildiği anda kesin niteliktedir.
Dosyada dikkat çeken diğer husus ise gerekçeli kararda istinaf kanun yolunun açık olduğunun gösterilmiş olmasıdır. Uygulamada zaman zaman mahkeme kararlarının sonunda kanun yolu kısmında hata yapılabilmekte; kesin olan kararlar bakımından istinaf veya temyiz yolunun açık olduğu yazılabilmektedir. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi, bu noktada önemli bir ilkeyi vurgulamıştır: Gerekçeli kararda kanun yolunun hatalı gösterilmiş olması, kanunen kesin olan karara karşı taraflara istinaf hakkı sağlamaz.
Bu gerekçelerle Daire, dava değerinin HMK 341/2 maddesinde belirtilen parasal sınırın altında kaldığını, kararın kesin olduğunu ve istinaf başvurusunun reddedilmesi gerektiğini belirterek başvuruyu HMK 352/1-b maddesi uyarınca reddetmiştir.
Hukuki Meselenin Analizi
Kararın merkezinde kira hukukundan kaynaklanan bir tahliye uyuşmazlığı bulunsa da, asıl hukuki mesele medeni usul hukuku bakımından şekillenmektedir. Uyuşmazlık, kiralananın tahliyesi davasında verilen kararın istinafa tabi olup olmadığı ve bu kapsamda dava değerinin nasıl belirleneceği noktasında toplanmaktadır.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 341. maddesi, istinaf yoluna başvurulabilen kararları düzenlemektedir. HMK 341/2 hükmü uyarınca miktar veya değeri belirli parasal sınırı aşmayan malvarlığı davalarına ilişkin kararlar kesin niteliktedir. Kanunda yer alan bu parasal sınırlar her yıl yeniden değerleme oranında artırılmaktadır. Bu nedenle istinaf sınırı sabit bir miktar değildir; davanın açıldığı yıla göre değişmektedir.
6763 sayılı Kanun ile Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen Ek Madde 1, parasal sınırların her yıl yeniden değerleme oranında artırılmasını düzenlemiştir. Daha sonra yapılan değişikliklerle, HMK 341, 362 ve 369. maddelerdeki parasal sınırların uygulanmasında davanın açıldığı tarihteki miktarın esas alınacağı açıkça belirtilmiştir. Bu düzenleme, uygulamadaki tereddütleri gidermesi bakımından önemlidir. Çünkü bir dava 2025 yılında açılıp karar 2026 yılında verilmiş olabilir. Bu durumda istinaf sınırının hangi yıl esas alınarak hesaplanacağı sorunu ortaya çıkar. Kanun koyucu, HMK 341 bakımından davanın açıldığı tarihteki parasal sınırın dikkate alınacağını kabul etmiştir.
Kiralananın tahliyesi davalarında dava değerinin belirlenmesi ise ayrı bir önem taşır. Tahliye davaları niteliği gereği taşınmazın kullanımına ve kira ilişkisine bağlıdır. Uygulamada tahliye davalarında dava değeri çoğunlukla yıllık kira bedeli üzerinden belirlenir. Bu nedenle aylık kira bedelinin doğru tespiti, yalnızca harç ve vekâlet ücreti bakımından değil, kanun yoluna başvuru imkânı bakımından da doğrudan sonuç doğurur.
Somut olayda aylık kira bedeli 2.900,00 TL olarak kabul edilmiş; yıllık kira bedeli 34.800,00 TL olarak hesaplanmıştır. Bu bedel, 2025 yılı için geçerli 40.000,00 TL istinaf sınırının altında kaldığından, karar kesin kabul edilmiştir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, karar tarihinin değil, davanın açıldığı tarihin esas alınmasıdır. Eğer dava değeri davanın açıldığı tarihteki sınırı aşmıyorsa, karar sonradan verilen gerekçeli kararda farklı yazılsa dahi istinafa açık hale gelmez.
Bu noktada “kesin karar” kavramı üzerinde de durmak gerekir. Kesin karar, kanun yoluna başvurulması mümkün olmayan karardır. Kararın kesin olması, tarafların o karara karşı istinaf veya temyiz başvurusu yapamayacağı anlamına gelir. Kesinlik, taraf iradesinden veya mahkemenin karar sonuna yazdığı kanun yolu açıklamasından değil, doğrudan kanundan kaynaklanır. Mahkeme kararın sonunda yanlışlıkla istinaf yolunun açık olduğunu belirtmiş olsa dahi, kanunen kesin olan bir karar kanun yoluna açık hale gelmez.
Bu ilke, usul hukukunun güvenliği bakımından önemlidir. Aksi halde mahkeme kararlarında yapılan sehven hatalar, kanun koyucunun belirlediği kesinlik sınırlarını fiilen ortadan kaldırabilir. Oysa kanun yolu hakkı, mahkemenin karar sonundaki ibaresiyle değil, kanunun tanıdığı imkânla doğar. Mahkemenin hatalı kanun yolu göstermesi bazı hallerde süre veya başvuru yeri bakımından taraf lehine değerlendirilebilse de, kanunen kapalı olan bir kanun yolunu açmaz.
Mahkemenin Gerekçesi ve Değerlendirmesi
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesi, önüne gelen dosyada öncelikle HMK’nın istinaf hükümlerine bakmıştır. Daire, HMK 341/2 maddesindeki parasal sınır düzenlemesini ve HMK Ek Madde 1’deki yıllık artırıma ilişkin hükmü birlikte değerlendirmiştir. Buna göre davanın açıldığı 2025 yılı itibarıyla istinaf yoluna başvurulabilmesi için dava değerinin 40.000,00 TL’yi aşması gerektiği sonucuna varılmıştır.
Kararın önemli yönlerinden biri, dava değerinin hesaplanmasında yıllık kira bedelinin esas alınmasıdır. Davacı taraf, kiracının yeni dönemde aylık 2.900,00 TL kira ödediğini bildirmiş ve buna ilişkin makbuz sunmuştur. Daire de bu bedeli esas alarak yıllık kira değerini 34.800,00 TL olarak belirlemiştir. Bu miktar, istinaf sınırının altında kaldığından kararın kesin olduğu sonucuna ulaşılmıştır.
Mahkeme, gerekçeli kararda istinaf kanun yolunun açık gösterilmiş olmasını da ayrıca değerlendirmiştir. Daireye göre gerekçeli kararda sehven istinaf yolunun açık olduğunun belirtilmesi, kesin olan karara karşı istinaf hakkı doğurmaz. Çünkü kanun yoluna başvuru hakkı mahkemenin karar sonundaki açıklamasından değil, HMK’nın ilgili hükümlerinden doğar.
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi, bu durumda ilk derece mahkemesinin HMK 346/1 maddesi uyarınca istinaf dilekçesinin reddine karar vermesi gerektiğini belirtmiştir. HMK 346/1 maddesi, istinaf dilekçesinin kanuni süreden sonra verilmesi veya kesin olan bir karara ilişkin olması gibi hallerde ilk derece mahkemesince reddedilmesini öngörür. Ancak somut olayda ilk derece mahkemesi bu yönde bir değerlendirme yapmamış, dosyayı istinaf incelemesi için Bölge Adliye Mahkemesi’ne göndermiştir.
Bu durumda Daire, HMK 352/1-b maddesi uyarınca istinaf başvurusunu bizzat reddetmiştir. HMK 352 maddesi, bölge adliye mahkemesinin ön inceleme aşamasında istinaf başvurusunun esasa girilmeden reddedileceği halleri düzenler. Kararın kesin olması ve istinafa elverişli bulunmaması halinde, Bölge Adliye Mahkemesi işin esasını incelemeden başvuruyu reddedebilir.
Bu yaklaşım usul ekonomisi bakımından da isabetlidir. Zira karar kesin ise Bölge Adliye Mahkemesi’nin tahliye kararının maddi hukuk bakımından doğru olup olmadığını incelemesine gerek yoktur. Kanun yolu kapalı olan bir kararda esasa girilmesi, kanunun öngördüğü kesinlik sistemini zedeler. Bu nedenle Daire, yalnızca istinaf başvurusunun kabul edilebilirliğini incelemiş ve dava değerinin parasal sınır altında kalması nedeniyle başvuruyu reddetmiştir.
Kararın Uygulamaya Yansımaları
Bu kararın kira hukuku ve medeni usul hukuku uygulamasına önemli yansımaları bulunmaktadır. Öncelikle kiralananın tahliyesi davalarında dava değerinin doğru belirlenmesi büyük önem taşır. Uygulamada bazı taraflar, tahliye kararının her durumda istinafa açık olduğunu düşünebilmektedir. Oysa tahliye davası malvarlığına ilişkin sonuçlar doğuran bir dava olduğundan, dava değeri istinaf sınırının altında kaldığında karar kesin nitelik kazanabilir.
Bu nedenle dava açılırken aylık kira bedeli, yıllık kira bedeli, harca esas değer ve kanun yolu sınırı dikkatle değerlendirilmelidir. Kiraya veren açısından bu değerlendirme, kararın kesinleşme sürecini etkiler. Kiracı açısından ise tahliye kararına karşı istinaf imkânı bulunup bulunmadığını belirler. Dava değerinin parasal sınır altında kaldığı bir dosyada, gerekçeli kararda istinaf yolunun açık yazılması kiracıya gerçek anlamda bir kanun yolu hakkı sağlamayacaktır.
Kararın ikinci önemli sonucu, gerekçeli karardaki kanun yolu ibaresinin mutlak belirleyici olmadığını göstermesidir. Mahkemeler karar sonunda taraflara başvurabilecekleri kanun yolunu, süresini ve merciini göstermekle yükümlüdür. Ancak bu bilgilendirme hatalı yapılmışsa, hatanın niteliğine göre farklı sonuçlar ortaya çıkabilir. Süre veya merci konusunda yanıltıcı bir açıklama bazı durumlarda taraf lehine değerlendirilse de, kesin olan bir karar hakkında istinaf veya temyiz yolunun açık gösterilmesi kanun yolunu açmaz.
Bu husus uygulamada son derece önemlidir. Çünkü birçok kişi, kararın sonunda “istinaf yolu açık olmak üzere” ibaresi varsa, mutlaka istinaf incelemesi yapılacağını düşünmektedir. Oysa kararın istinafa açık olup olmadığı, karar sonundaki ibareden önce kanundan ve dava değerinden anlaşılır. Bu nedenle özellikle kira davalarında avukatların ve tarafların yalnızca kararın kanun yolu kısmına değil, dava değerine ve parasal sınıra da bakması gerekir.
Kararın üçüncü sonucu, ilk derece mahkemelerinin istinaf dilekçelerini ön inceleme yükümlülüğünü hatırlatmasıdır. HMK 346/1 uyarınca kesin karara karşı istinaf yoluna başvurulmuşsa, ilk derece mahkemesinin istinaf dilekçesini reddetmesi gerekir. Bu yapılmadan dosyanın Bölge Adliye Mahkemesi’ne gönderilmesi usuli bir eksikliktir. Ancak bu eksiklik, Bölge Adliye Mahkemesi’nin HMK 352/1-b uyarınca başvuruyu reddetmesine engel değildir.
Kararın dördüncü önemli yönü, kiracılar ve kiraya verenler bakımından stratejik sonuçlar doğurmasıdır. Kiracı açısından tahliye kararının kesin olup olmadığının erken aşamada bilinmesi, tahliye sürecine ilişkin planlama bakımından önemlidir. Kesin bir karara karşı yapılan istinaf başvurusu, çoğu durumda beklenen hukuki sonucu sağlamayacak; yalnızca usuli ret kararıyla sonuçlanacaktır. Kiraya veren açısından ise kararın kesin olduğu durumlarda icra ve tahliye işlemlerinin daha hızlı gündeme gelmesi mümkündür. Ancak bu süreçte de kararın kesinleşme şerhi, tahliye icrası ve usuli işlemlerin doğru yürütülmesi gerekir.
Kararın beşinci sonucu, dava değerinin somut belgelere göre belirlenmesinin önemidir. Somut olayda davacı, yeni dönemde aylık kira bedelinin 2.900,00 TL olarak ödendiğini makbuzla ortaya koymuştur. Bu makbuz, yıllık kira bedelinin hesaplanmasında esas alınmıştır. Eğer kira bedeli konusunda tereddüt varsa, tarafların kira sözleşmesi, ödeme makbuzları, banka dekontları, kira artış bildirimleri ve ilgili diğer belgeleri dosyaya sunması gerekir. Çünkü dava değerinin yanlış veya eksik belirlenmesi, harçtan kanun yoluna kadar birçok konuda sonuç doğurabilir.
Karar ayrıca 2025 yılında yürürlüğe giren parasal sınırların uygulanma zamanına ilişkin düzenlemenin pratik önemini de ortaya koymaktadır. HMK Ek Madde 1 kapsamında, istinaf sınırı bakımından davanın açıldığı tarihteki miktarın esas alınacağı düzenlenmiştir. Bu nedenle davanın açıldığı yıl ile kararın verildiği yıl farklıysa, karar tarihindeki sınır değil, dava tarihindeki sınır dikkate alınacaktır. Bu ayrım, özellikle uzun süren yargılamalarda önem kazanır.
Kira uyuşmazlıklarında tarafların sıklıkla gözden kaçırdığı bir diğer husus da tahliye davalarının yalnızca maddi hukuk kurallarından ibaret olmadığıdır. Bir davanın haklı olup olmadığı kadar, usul kurallarına uygun yürütülmesi de önemlidir. Süreler, harçlar, dava değeri, kanun yolu sınırları, kesinlik ve icra aşaması gibi unsurlar, davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi’nin bu kararı da usul kurallarının tahliye davalarında ne kadar belirleyici olduğunu göstermektedir.
Sonuç ve CN Avukatlık Ofisi’nin Görüşü
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesi’nin 05.02.2026 tarihli kararı, kiralananın tahliyesi davalarında istinaf sınırı ve kesin karar kavramı bakımından önemli bir içtihat niteliğindedir. Karara göre, tahliye davasında dava değeri yıllık kira bedeli üzerinden belirlenmiş ve bu değer davanın açıldığı tarihteki istinaf parasal sınırının altında kalmışsa, ilk derece mahkemesi kararı verildiği anda kesin olur. Gerekçeli kararda sehven istinaf yolunun açık gösterilmesi, taraflara kanunen mevcut olmayan bir istinaf hakkı kazandırmaz.
CN Avukatlık Ofisi olarak kanaatimizce bu karar, kira hukukunda yalnızca tahliye sebeplerinin değil, usul hukuku kurallarının da en az maddi hukuk kadar önemli olduğunu göstermektedir. Tahliye davasında haklı olmak tek başına yeterli değildir; dava değerinin doğru belirlenmesi, kanun yolu sınırlarının doğru değerlendirilmesi ve kesinleşme sürecinin usulüne uygun yürütülmesi gerekir. Özellikle düşük kira bedelli taşınmazlara ilişkin tahliye davalarında, kararın istinafa açık olup olmadığı mutlaka yıllık kira bedeli ve davanın açıldığı tarihteki parasal sınır üzerinden kontrol edilmelidir.
Bu karar, kiracılar açısından da önemli bir uyarı niteliğindedir. İlk derece mahkemesi kararının sonunda istinaf yolunun açık olduğu yazsa bile, dava değeri parasal sınırın altında ise yapılan istinaf başvurusu esasa girilmeden reddedilebilir. Kiraya verenler açısından ise kesin kararın varlığı, tahliye sürecinin hızlanmasına imkân tanıyabilir. Ancak her iki taraf bakımından da yanlış kanun yolu başvuruları, süre kaybına ve yargılama giderlerine yol açabilir.
Kiralananın tahliyesi davası, kira tespit davası, uyarlama davası, kira alacağı, tahliye taahhüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye, temerrüt nedeniyle tahliye veya kira hukukunda istinaf ve kesinlik sınırları gibi konularda profesyonel değerlendirme alınması, hak kayıplarının önlenmesi bakımından büyük önem taşır. CN Avukatlık Ofisi olarak kira hukuku ve tahliye davalarına ilişkin uyuşmazlıklarda dava stratejisinin oluşturulması, kanun yolu değerlendirmesi ve icra-tahliye süreçlerinin yürütülmesi konularında hukuki destek sunmaktayız. Detaylı bilgi ve danışmanlık için cecenhukuk.com üzerinden bizimle iletişime geçebilirsiniz.
CN Avukatlık Ofisi
İlk yorum yapan siz olun