T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/4249 Esas, 2025/4620 Karar sayılı ilamı, kira hukuku uygulaması açısından büyük önem taşımaktadır. Karar, kira alacağının tabi olduğu beş yıllık zamanaşımı süresini, belirsiz alacak davası ile kısmi dava ayrımını ve ıslah yoluyla artırılan taleplerin zamanaşımı etkisini net bir şekilde ortaya koymuştur. Özellikle akaryakıt istasyonu gibi ticari taşınmazların kiralanmasında yaşanan uyuşmazlıklarda, kiraya verenlerin alacaklarını zamanında ve usulüne uygun şekilde talep etmelerinin hukuki sonuçlarını somutlaştırmaktadır. CN Avukatlık Ofisi olarak, bu karar incelemesinde Yargıtay’ın gerekçelerini ayrıntılı biçimde ele alarak, benzer davalarla karşılaşan kiraya veren ve kiracılara yol gösterecek hukuki değerlendirmelerde bulunacağız.
Davanın temelini, 08.07.2015 tarihli kira sözleşmesi oluşturmaktadır. Taraflar arasında akdedilen sözleşmede, İstanbul Anadolu yakasında bulunan akaryakıt istasyonunun kiralanması kararlaştırılmış, kiraya veren davacı taşınmazı en geç 19.09.2015 tarihine kadar kullanıma hazır hale getirme yükümlülüğü üstlenmiştir. Ancak teslim sürecinde uyuşmazlık yaşanmış, kiracı davalı taşınmazın sözleşmedeki amaca uygun olmadığını ileri sürerek 29.02.2016 tarihinde sözleşmeyi haklı fesihle sona erdirdiğini bildirmiştir. Kiraya veren ise fesih işleminin haksız olduğunu, kiralananın fiilen teslim edildiğini ve davalının tadilat çalışmaları nedeniyle ek zararlara yol açtığını iddia ederek dava açmıştır.
Dava dilekçesinde, fesih tarihine kadar tahakkuk eden kira bedeli ile fesih sonrası makul süre kira bedeli için toplam 10.000,00 TL’lik belirsiz alacak davası açılmış, kira alacağı dışındaki zarar talepleri için de ayrı 10.000,00 TL talep edilmiştir. Yargılama sırasında 05.10.2021 tarihli ıslah dilekçesiyle kira alacağı 747.500 USD + KDV karşılığı Türk Lirası’na yükseltilmiş, diğer talepler de 120.944,10 TL’ye çıkarılmıştır. İlk Derece Mahkemesi, sözleşmenin haksız feshedildiğini kabul ederek kira alacağının bir kısmını hüküm altına almış, Bölge Adliye Mahkemesi ise istinaf başvurularını reddetmiştir. Temyiz aşamasında Yargıtay, kararın kira alacağının zamanaşımı ve ıslah etkileri bakımından bozulması gerektiğine hükmetmiştir.
Yargıtay’ın değerlendirmesinin merkezinde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 147. maddesi yer almaktadır. Madde, kira bedellerine ilişkin davaların beş yıllık zamanaşımına tabi olduğunu açıkça düzenlemektedir. Bu süre, dava veya ıslah tarihinden geriye doğru hesaplanır. Kararda önemle vurgulandığı üzere, kira alacağı sözleşmede maktu olarak belirlendiği için belirsiz alacak davası niteliği taşımamaktadır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 107. maddesi uyarınca belirsiz alacak davası, alacağın miktar veya değerinin dava açıldığı tarihte tam ve kesin olarak belirlenemediği hallerde mümkündür. Oysa kira bedeli sözleşmede döviz cinsinden sabitlendiğinden, taraflar arasında miktar uyuşmazlığı bulunsa dahi bu durum belirsiz alacak davası açılması için yeterli değildir.
Yargıtay, somut olayda davacının talebini kısmi dava olarak nitelendirmiştir. Kısmi dava, alacağın yalnızca bir bölümünün dava konusu edildiği ve kalan kısmın ayrı dava veya ıslahla talep edilebileceği bir yol olarak tanımlanmaktadır (HMK md. 109). Bu nitelendirme sonucunda, dava dilekçesinde talep edilen 10.000,00 TL’nin 5.000,00 TL’sinin kira alacağı, diğer 5.000,00 TL’sinin ise makul süre kira bedeli olarak kabul edilmesi gerektiği belirtilmiştir. Makul süre kira bedeli, niteliği itibarıyla tazminat olduğundan 6098 sayılı Kanun’un 146. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımına tabidir. Ancak asıl kira alacağı için beş yıllık süre geçerlidir.
Kararın en kritik noktası, ıslahın zamanaşımı etkisidir. Davacı 05.10.2021 tarihli ıslah dilekçesiyle kira alacağını önemli ölçüde artırmıştır. Yargıtay, ıslahla artırılan kısmın zamanaşımına uğradığını tespit etmiştir. Zira kısmi dava açıldığında yalnızca dava konusu edilen miktar için zamanaşımı kesilir; kalan kısım için zamanaşımı işlemeye devam eder. İlk Derece Mahkemesi’nin hüküm altına aldığı kira alacağı, 16.12.2015 – 29.02.2016 dönemine ilişkin olup, ıslah tarihi itibarıyla beş yıllık zamanaşımı süresi dolmuştur. Dolayısıyla ıslahla artırılan kira alacağı zamanaşımına uğramış ve bu kısmın tahsiline karar verilmesi usul ve yasaya aykırı bulunmuştur. Yargıtay, bu nedenle İlk Derece Mahkemesi kararının bozulması gerektiğini vurgulamıştır.
Ayrıca karar, makul süre kira bedelinin belirsiz alacak davası olarak nitelendirilmesinin isabetli olduğunu belirtmektedir. Çünkü taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul sürenin süresi, ancak bilirkişi incelemesiyle belirlenebilmektedir. Bu husus, davacının dava açıldığı tarihte alacağın miktarını tam olarak belirleyememesini haklı kılmakta ve on yıllık zamanaşımı süresinin uygulanmasına zemin hazırlamaktadır. Yargıtay, davacının kiralananın tadilat nedeniyle uğradığı zarar iddiasını ise gerekçesiz bulmuş ve İlk Derece Mahkemesi’nin bu konuda 6100 sayılı Kanun’un 297. maddesine uygun gerekçe göstermediğini ifade etmiştir. Kararda, hükmün sonuç kısmında her bir talep hakkında ayrı ayrı, şüpheye yer bırakmayacak şekilde karar verilmesi gerektiği de hatırlatılmıştır.
Yargıtay’ın bu yaklaşımı, kira hukuku pratiğinde önemli bir dönüm noktası oluşturmaktadır. Kiraya verenler, kira alacağını talep ederken alacağın niteliğini doğru tespit etmek zorundadır. Kira bedeli sözleşmede belirli ise belirsiz alacak davası açılamayacağı, bunun yerine kısmi dava yoluna gidilmesi gerektiği açıktır. Aksi takdirde, ıslah yoluyla artırılan taleplerin zamanaşımına uğraması riski doğmaktadır. Özellikle ticari kiralar gibi yüksek bedelli uyuşmazlıklarda, dava stratejisinin zamanaşımı açısından titizlikle planlanması büyük önem taşımaktadır.
Karar aynı zamanda kira sözleşmesinin haksız feshi halinde kiracının sorumluluğunu da netleştirmektedir. Fesih tarihine kadar tahakkuk eden kira bedeli ile makul süre kira bedeli, kiracının ödemekle yükümlü olduğu alacaklar arasında yer almaktadır. Ancak bu alacakların zamanaşımına tabi olduğu unutulmamalıdır. Kiracılar açısından ise fesih nedenlerinin ispat yükümlülüğü vurgulanmıştır. Taşınmazın ayıplı teslim edildiği iddiası, kiracı tarafından delillerle desteklenmelidir.
CN Avukatlık Ofisi olarak, bu Yargıtay kararı ışığında kiraya veren ve kiracılara şu hususları tavsiye ediyoruz: Kira sözleşmelerinde kira bedeli ve teslim tarihleri net biçimde düzenlenmeli, olası uyuşmazlıklarda delil toplama süreci proaktif yönetilmelidir. Dava açmadan önce alacağın niteliği (kısmi dava veya belirsiz alacak davası) hukuki açıdan değerlendirilmeli, ıslah işlemleri zamanaşımı süresi dikkate alınarak gerçekleştirilmelidir. Benzer şekilde, makul süre kira bedeli ve ek zarar taleplerinde bilirkişi raporlarının önemi yadsınmamalıdır.
Sonuç olarak, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/4249 E., 2025/4620 K. sayılı kararı, kira alacağına ilişkin davalarda zamanaşımı kurallarının katı biçimde uygulanacağını bir kez daha teyit etmiştir. Beş yıllık zamanaşımı süresi içinde kısmi dava açılması halinde yalnızca dava konusu edilen miktar korunurken, ıslahla artırılan kısım zamanaşımına uğramakta ve tahsil imkânı ortadan kalkmaktadır. Bu ilke, hem kiraya verenlerin haklarını zamanında aramalarını teşvik etmekte hem de hukuki güvenliği sağlamaktadır.
Kira alacağı zamanaşımı, ıslahla artırılan kira alacağının zamanaşımına uğraması veya kira sözleşmesinin haksız feshi gibi konularda yaşadığınız uyuşmazlıklarda profesyonel hukuki destek almak, hak kaybına uğramamanız açısından kritik öneme sahiptir. CN Avukatlık Ofisi, İstanbul’da faaliyet gösteren uzman kadrosuyla kira hukuku, ticari dava ve taşınmaz uyuşmazlıklarında müvekkillerine etkin çözüm sunmaktadır. Detaylı bilgi ve randevu için cecenhukuk.com web sitemizi ziyaret edebilir veya ofisimizle doğrudan iletişime geçebilirsiniz. Hukuki süreçlerinizde yanınızda olmaktan memnuniyet duyarız.
İlk yorum yapan siz olun