Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tərəfindən 07.10.2025 tarixində verilən 2024/4249 E., 2025/4620 K. saylı qərar, kira alacaqlarının zamanaşımı müddəti, belirsiz alacak davası ilə kısmi dava arasındakı fərq və ıslahla artırılan kira alacağının zamanaşımına uğraması məsələlərinə işıq tutmuşdur. Qərar, xüsusilə uzunmüddətli icarə münasibətlərində yaranan uyuşmazlıqlar baxımından böyük əhəmiyyət daşıyır.
Dava Konusu və Proses
Davacı kirayə verən, davalı kirayəçi ilə 08.07.2015 tarixində akaryakıt stansiyasının kirayə verilməsinə dair müqavilə imzalamışdır. Müqaviləyə əsasən, kirayə verilən daşınmaz ən geci 18.09.2015 tarixinədək istifadəyə hazır halda kirayəçiyə təhvil verilməli idi. Lakin davacı bu tarixdə təhvilatı həyata keçirə bilməmiş, davalı tərəfindən 09.10.2015 tarixli ihtarnamə ilə 30.10.2015 tarixinədək müddət verilmiş və əks halda müqavilənin ləğv ediləcəyi ihtar edilmişdir.
Davacı, 11.11.2015 tarixində iş yeri açma və çalışma ruhsatı almış və 16.12.2015 tarixində işletme hüququnun devri müqaviləsi ilə bu ruhsatı davalıya təhvil vermişdir. Davalı, ruhsat devrini qəbul edərək şirkət şöbəsi açmış və kirayə veriləndə təmir-tikinti işlərinə başlamışdır. Lakin təmir işləri tamamlanmadan, 29.02.2016 tarixində kirayə verilənin müqaviləyə uyğun şəkildə təhvil edilmədiyi əsası ilə müqaviləni ləğv etmişdir.
Davacı, ləğvin həqsiz olduğunu iddia edərək; ləğv tarixinə qədər olan kirayə haqları, ləğvdən sonra makul müddət üçün kirayə haqqı, daşınmaza vurulan ziyan və gəlir itkisinin təzmini tələbi ilə dava açmışdır. İlk instansiya məhkəməsi, kirayə verilənin ayıpsız təhvil edildiyi və davalının ləğvinin həqsiz olduğu qənaəti ilə, davalının 6,5 aylıq (təhvildən ləğvədək olan dövr + makul müddət) kirayə haqqından məsul olduğuna qərar vermişdir. Bölge Adliyə Məhkəməsi də istinaf müraciətlərini əsasdan rədd etmişdir. Qərar, tərəf vəkilləri tərəfindən temyiz edilmişdir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin Qiymətləndirməsi
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, tərəflərin sair temyiz etirazlarını rədd etdikdən sonra, dava növlərinin ayrı-seçkiliyi, zamanaşımı və gərəkçəli qərar tələbi baxımından vacibi mülahizələr aparmışdır.
1. Belirsiz Alacak Davası – Kısmi Dava Ayrımı
Məhkəmə, belirsiz alacak davasının (HMK m. 107) şərtlərini xatırlatmışdır: alacağın miqdarını və ya dəyərini tam və dəqiq olaraq müəyyən edə bilmənin mümkün olmadığı hallarda, alacaklının hüquqi münasibət və minimum bir miqdar göstərməklə belirsiz alacak davası aça biləcəyi qeyd edilmişdir.
Lakin bu davada, kirayə alacağı (yəni ləğv tarixinə qədər ödənilməli olan dövrə aid kirayə haqqı) müqavilədə sabit (maktu) bir məbləğ olaraq müəyyən edildiyi üçün müəyyən edilə bilən (belirlenebilir) xarakter daşıyır. Sadəcə tərəflər arasında alacağın miqdarı barədə uyuşmazlıq olması, onun müəyyən edilməsinin davacıdan gözlənilməyəcəyi mənasına gəlmir. Əgər belə olsaydı, demək olar ki, bütün davalar belirsiz alacak davası olaraq açılmalı idi ki, bu da qanunun məqsədinə ziddir.
Buna görə, kirayə alacağına dair dava belirsiz alacak davası deyil, kısmi dava olaraq qəbul edilməlidir. Digər tərəfdən, makul müddət kirayə bedeli (ləğvdən sonra daşınmazın yenidən kirayə verilə biləcəyi müddətə görə tələb edilən təzminat) isə məhkəmə ekspertizası olmadan müəyyən edilə bilmədiyi üçün belirsiz alacak davasına konu ola bilər.
2. Zamanaşımı Məsələsi
6098 saylı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 147-ci maddəsinə əsasən, kirayə haqqı tələbləri beş illik zamanaşımı müddətinə tabedir. Kısmi dava açıldığı halda, zamanaşımı yalnız dava edilən hissə üçün kəsilir; dava xaricində qalan hissə üçün zamanaşımı işləməyə davam edir.
İşbu işdə davacı, kirayə alacağı və makul müddət kirayə bedeli üçün cəmi 10.000 TL tələb etmişdir. Hər bir tələb üçün miqdar ayrıca göstərilmədiyindən, hər birinin 5.000 TL olduğu qəbul edilmişdir.
Makul müddət kirayə bedeli (təzminat) üçün 10 illik zamanaşımı müddəti (TBK m. 146) tətbiq edilir. Lakin kirayə alacağı (5.000 TL) beş illik zamanaşımına tabedir. Mahkəmə tərəfindən hükm altına alınan kirayə alacağı 16.12.2015 – 29.02.2016 dövrünə aiddir. Davacı 05.10.2021 tarixində tələbini artırdığı (ıslah etdiyi) zaman, bu dövrə aid kirayə alacağının beş illik zamanaşımı müddəti artıq bitmişdir. Bu səbəbdən, ıslahla artırılan (5.000 TL-dən artıq olan) kirayə alacağı zamanaşımına uğramışdır.
3. Gərəkçəli Qərar Tələbi
HMK m. 297/2, məhkəmə qərarlarının gərəkçəli olmasını zorunlu qılır. Qərarın nəticə hissəsində, hər bir tələb barədə verilən qərar, tərəflərə yüklənən borc və tanınan haqlar açıq, şübhə və tərəddüdə yer verməyəcək şəkildə göstərilməlidir.
Davacı, davalının təmir işləri sırasında daşınmaza zərər verdiyini və bu zərərin yenidən inşa xərclərinin təzminini tələb etmişdir. İlk instansiya məhkəməsi bu tələbi “ispatlanamadığı” gərəkçəsi ilə rədd etmiş, lakin qərarında delil dəyərləndirilməsinə və hüquqi səbəb-nəticə əlaqələrinə dair açıqlamalara yer verməmişdir. Bu, eksik gərəkçə olaraq qəbul edilmiş və Yargıtay tərəfindən bozma səbəbi sayılmışdır.
Qərarın Nəticəsi
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yekdilliklə verdiyi qərarla:
-
Tərəflərin sair temyiz etirazlarının RƏDDİNƏ,
-
Bölge Adliyə Məhkəməsi qərarının ORTADAN QALDIRILMASINA,
-
İlk instansiya məhkəməsi qərarının hər iki tərəf yararına BOZULMASINA (sındırılmasına),
-
28.000 TL duruşma vəkəllik haqqının qarşılıqlı olaraq bir-birinə verilməsinə,
-
Dosyanın İlk instansiya məhkəməsinə və qərarın bir nüsxəsinin Bölge Adliyə Məhkəməsinə göndərilməsinə,
qərar vermişdir.
Qərarın Qiymətləndirilməsi və Tətbiq Baxımından Əhəmiyyəti
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin bu qərarı, kirayə münasibətlərində zamanaşımı, dava növlərinin ayrı-seçkiliyi və ıslahın zamanaşımına təsiri baxımından mühüm prinsipləri ortaya qoymuşdur.
1. Kira Alacağı Müəyyən Edilə Bilən (Belirlenebilir) Xarakter Daşıyır
Kira müqaviləsində bedel məbləği (məsələn, aylıq sabit məbləğ) göstərildikdə, həmin alacak müəyyən və ya müəyyən edilə bilən sayılır. Belə olan halda, yalnız “mən bu məbləği ödəməliyəm, yoxsa yox?” kimi uyuşmazlıq olduğu üçün belirsiz alacak davası açıla bilməz. Həmin tələb üçün kısmi dava (məsələn, cəmi alacağın bir hissəsini tələb etmə) və ya tam dava açılması mümkündür.
2. Kısmi Davada Islah və Zamanaşımı
Bu qərar, kısmi dava açıldığı halda, ıslahla (tələbin artırılması) artırılan məbləğin ayrıca zamanaşımına tabe olduğunu açıq şəkildə göstərir. Çünki kısmi dava, zamanaşımını yalnız dava edilən (tələb edilən) məbləğ üçün kəsir; dava xaricində qalan məbləğ üçün zamanaşımı işləməyə davam edir. Əgər ıslah tarixində, həmin məbləğə tətbiq edilən zamanaşımı müddəti (kirayə alacağında 5 il) artıq bitmişsə, ıslahla artırılan məbləğ zamanaşımına uğrayır və bu məbləğ üçün dava rədd edilməlidir.
3. Makul Müddət Kirayə Bedeli Təzminatdır
Kirayə sözleşməsinin həqsiz ləğvi səbəbi ilə, daşınmazın yenidən kirayə verilə biləcəyi makul müddətə görə tələb edilən məbləğ, kirayə haqqı deyil, təzminat xarakteri daşıyır. Buna görə də ona 10 illik zamanaşımı müddəti tətbiq edilir. Belə tələblər üçün isə, miqdarı dəqiq müəyyən etmək çox vaxt mümkün olmadığından, belirsiz alacak davası açıla bilər.
4. Gərəkçəli Qərarın Vacibliyi
Məhkəmələr, xüsusilə təzminat tələblərinin rədd edilməsi zamanı, hansı dəlillərə əsaslandığını, niyə həmin dəlillərin yetərli olmadığını, hüquqi qiymətləndirməni açıq və başa düşülən şəkildə qərarında göstərməlidir. Qısa və ya səthi gərəkçə (məsələn, sadəcə “ispatlanamadı”) qərarın Yargıtay tərəfindən bozulmasına səbəb olacaqdır.
5. Tətbiqçilər üçün Tövsiyələr
-
Kirayə verənlər və onların vəkilləri: Kira alacağı tələblərini mümkün qədər tez, 5 illik zamanaşımı müddəti keçmədən açmalıdırlar. Kısmi dava açarkən, gələcəkdə ıslahla artırmağı düşündükləri məbləğlər üçün zamanaşımının işləməyə davam edəcəyini unutmamalıdırlar. Bu səbəbdən, mümkünsə tam dava açmaları daha məqsədəuyğundur.
-
Kirayəçilər: Zamanaşımı müdafiəsini vaxtında irəli sürməlidir. Xüsusilə, dava tarixindən 5 ildən çox əvvələ aid olan kirayə borcları üçün zamanaşımı müdafiəsi edə bilərlər. Həmçinin, kısmi dava açıldığı halda, dava xaricində qalan məbləğlər üçün zamanaşımının keçib keçmədiyini nəzərə almalıdırlar.
-
Məhkəmələr: Hər bir tələb üçün (kirayə alacağı, makul müddət bedeli, təzminat, zərər) ayrıca dəyərləndirmə aparmalı, dava növlərini (kısmi, tam, belirsiz) düzgün təyin etməli, zamanaşımı müdafiələrini ciddi şəkildə yoxlamalı və qərarlarını HMK m. 297-yə uyğun olaraq, yetərli və aydın gərəkçə ilə tərtib etməlidirlər.
Nəticə
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 07.10.2025 tarixli qərarı, kirayə alacaqlarının beş illik zamanaşımına tabe olduğunu, bu cür alacaqların belirsiz alacak davası ilə deyil, kısmi dava ilə tələb edilməsi lazım olduğunu və kısmi davada ıslahla artırılan məbləğin, artırma (ıslah) tarixində zamanaşımı müddəti bitmişsə, zamanaşımına uğrayacağını açıq şəkildə ortaya qoymuşdur. Qərar, eyni zamanda, makul müddət kirayə bedeli tələbinin təzminat xarakteri daşıdığını və bu tələb üçün 10 illik zamanaşımı müddətinin tətbiq ediləcəyini də vurğulamışdır.
Bu qərar, kirayə münasibətlərindən doğan uyuşmazlıqlarda, xüsusilə də dəyəri yüksək olan ticarət icarələrində tərəflərə və məhkəmələrə yol göstərən mühüm bir presedentdir.
Bu məqalə, cecenhukuk.com üçün hazırlanmışdır və məlumatlandırma məqsədi daşıyır. Hüquqi problemləriniz üçün mütləq bir vəkilə müraciət etməyiniz tövsiyə olunur.
İlk yorum yapan siz olun