Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafından 07.10.2025 tarihinde verilen 2024/4249 E., 2025/4620 K. sayılı karar, akaryakıt istasyonu kira sözleşmelerinde kiracının haksız feshi, belirsiz alacak davasının şartları, zamanaşımı ve makul süre kira bedeli gibi konularda önemli ilkeler içermektedir. Karar, özellikle ticari kira ilişkilerinde tarafların yükümlülüklerinin yerine getirilmemesi halinde doğacak hukuki sonuçları net bir şekilde ortaya koymaktadır.
Dava Konusu ve Süreç
Davacı kiraya veren, davalı kiracı ile 08.07.2015 tarihinde bir akaryakıt istasyonunun kiralanmasına ilişkin sözleşme imzalamıştır. Sözleşmeye göre kiralananın en geç 18.09.2015 tarihine kadar kullanıma hazır halde teslim edilmesi gerekmektedir. Ancak davacı bu tarihte teslimatı gerçekleştirememiş, davalı tarafından 09.10.2015 tarihli ihtarname ile 30.10.2015 tarihine kadar süre verilmiş ve aksi halde sözleşmenin feshedileceği ihtar edilmiştir.
Davacı, 11.11.2015 tarihinde iş yeri açma ve çalışma ruhsatını almış ve 16.12.2015 tarihinde işletme hakkı devir sözleşmesi ile bu ruhsatı davalıya devretmiştir. Davalı, ruhsat devrini takiben şube açılışını ticaret siciline tescil ettirmiş ve kiralananda tadilat işlerine başlamıştır. Ancak tadilat tamamlanmadan, 29.02.2016 tarihinde kiralananın sözleşmeye uygun şekilde teslim edilmediği gerekçesiyle sözleşmeyi feshetmiştir.
Davacı, feshin haksız olduğunu ileri sürerek; fesih tarihine kadar olan kira bedelleri, fesihten sonra makul süre için kira bedeli, kiralananda yapılan yıkım nedeniyle oluşan zararlar ve gelir kaybının tespiti ile tahsilini talep etmiştir. Davalı ise kiralananın süresinde ve usulüne uygun teslim edilmediğini, feshin haklı olduğunu savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesi, kiralananın ayıpsız teslim edildiği ve davalının feshinin haksız olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar vermiş, davalının 6,5 aylık (teslimden feshe kadar olan süre ve makul süre) kira bedelinden sorumlu olduğunu hükmetmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi de istinaf başvurularını esastan reddetmiştir. Karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin Değerlendirmesi
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, tarafların temyiz itirazlarını detaylı şekilde inceleyerek önemli hukuki tespitlerde bulunmuştur.
1. Feshin Haklılığı ve Makul Süre Kira Bedeli
Daire, kiralananın sözleşmede belirtilen tarihte teslime hazır olmadığını, davalının 30.10.2015 tarihine kadar süre verdiğini, ancak bu sürenin dolmasına rağmen sözleşmeyi hemen feshetmeyip, ruhsat devrini kabul ederek ve şube açılışı yaparak sözleşme ilişkisini sürdürdüğünü tespit etmiştir. Bu nedenle, davalının 29.02.2016 tarihinde yaptığı feshin haklı bir fesih olarak değerlendirilemeyeceği sonucuna varılmıştır.
Kiracının haksız feshi halinde, kiraya verenin kiralananı benzer koşullarla yeniden kiraya verebileceği makul süre için kira bedelinin kiracı tarafından ödenmesi gerektiği vurgulanmıştır. Somut olayda, bilirkişi raporlarıyla makul sürenin 4 ay olarak belirlenmesi yerinde bulunmuştur.
2. Belirsiz Alacak Davası – Kısmi Dava Ayrımı
Kararın en önemli hukuki değerlendirmelerinden biri, belirsiz alacak davası ile kısmi dava arasındaki ayrımın netleştirilmesidir. Davacı, fesih tarihine kadar olan kira bedeli ile makul süre kira bedelini birlikte talep etmiş ve davayı belirsiz alacak davası olarak nitelemiştir.
Yargıtay, bu taleplerin niteliğini ayırmıştır:
-
Makul süre kira bedeli: Taşınmazın yeniden kiralanabileceği sürenin ancak bilirkişi incelemesiyle belirlenebilmesi nedeniyle, bu talep belirsiz alacak davasına konu olabilir. Nitekim makul süre, dava açıldığı anda objektif olarak belirlenebilecek bir süre değildir.
-
Kira alacağı: Kira sözleşmesinde bedel maktu olarak belirlendiğinden, kira alacağı belirlenebilir niteliktedir. Taraflar arasında kiralananın teslim tarihi ve buna bağlı olarak ödenmesi gereken kira miktarı konusunda uyuşmazlık bulunması, tek başına belirsiz alacak davası açılmasını haklı kılmaz. Bu nedenle, kira alacağına ilişkin talebin kısmi dava olarak kabulü gerekir.
Bu ayrım, zamanaşımı değerlendirmesi açısından kritik önem taşımaktadır.
3. Zamanaşımı Değerlendirmesi
Davacı, ıslah dilekçesiyle talebini artırmış, davalı da ıslah tarihi itibarıyla zamanaşımı def’inde bulunmuştur. Yargıtay, talepleri ayırarak incelemiştir:
-
Makul süre kira bedeli: Niteliği itibarıyla tazminat olduğundan, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 146. maddesi uyarınca 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Islah tarihinde bu süre dolmadığından, makul süre kira bedeli yönünden zamanaşımı söz konusu değildir.
-
Kira alacağı: 6098 sayılı Kanun’un 147. maddesi gereğince 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Davacının kısmi davada talep ettiği 5.000,00 TL dışında, ıslahla artırdığı kira alacağı kısmı, ıslah tarihi itibarıyla 5 yıllık zamanaşımı süresinin dolması nedeniyle zamanaşımına uğramıştır. Mahkemenin, zamanaşımı def’ini dikkate almayarak ıslahla artırılan kira alacağının tamamına hükmetmesi hatalı bulunmuştur.
Bu değerlendirme, kısmi davada ıslahla artırılan miktarın zamanaşımına uğrayabileceğini, zira kısmi davada sadece dava edilen kısım için zamanaşımının kesildiğini, dava dışı kalan kısım için zamanaşımının işlemeye devam ettiğini ortaya koymaktadır.
4. Zarar Talebi ve Gerekçe Yükümlülüğü
Davacı, davalının kiralananda yaptığı yıkım ve tadilat işlemleri nedeniyle taşınmazın yeniden kullanılabilir hale getirilmesi için yapılan masrafların tazminini talep etmiştir. İlk Derece Mahkemesi, bu talebi “ispatlanamadığı” gerekçesiyle reddetmiş, ancak kararında delil değerlendirmesine ve hukuki sebep-sonuç ilişkisine dair yeterli açıklamaya yer vermemiştir.
Yargıtay, HMK’nın 297. maddesine atıfla, mahkeme kararlarının gerekçeli olması gerektiğini, tarafların ve Yargıtay’ın denetimine elverişli şekilde karar verilmesi zorunluluğunu vurgulamıştır. Eksik gerekçe ile hüküm kurulması, başlı başına bir bozma nedenidir.
5. Diğer Temyiz İtirazları
Yargıtay, tarafların diğer temyiz itirazlarını da değerlendirmiş, ancak bunların yerinde olmadığına karar vermiştir:
-
Döviz cinsinden kira bedeli talebi: Davacı, dava dilekçesinde alacağını Türk Lirası olarak talep ettiğinden, hâkimin taleple bağlılık ilkesi gereği (HMK m.26), alacağın fiili ödeme tarihindeki kur üzerinden hesaplanması mümkün değildir. Davacının talebi aşan bir hüküm kurulamaz.
-
Faiz türü: Kira alacağına avans faizi değil, yasal faiz uygulanması gerektiği yönündeki itiraz, Yargıtay tarafından ayrıntılı değerlendirilmemiş, ancak bozma gerekçesi içinde bu husus da gözetilerek yeniden hüküm kurulması gerektiği anlaşılmaktadır.
Kararın Sonucu
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, tarafların sair temyiz itirazlarını reddetmiş, ancak esasa ilişkin tespit ettiği hatalar nedeniyle Bölge Adliye Mahkemesi kararını ortadan kaldırarak İlk Derece Mahkemesi kararını bozmuştur. Bozma nedenleri şunlardır:
-
Kira alacağına ilişkin talebin kısmi dava olarak kabulü gerektiği ve ıslahla artırılan kira alacağının zamanaşımına uğradığı gözetilmeden fazla kira alacağına hükmedilmesi.
-
Davacının zarar talebinin reddine ilişkin kararın, HMK’nın 297. maddesine uygun şekilde gerekçelendirilmemesi.
Dosya, bu hususlar dikkate alınarak yeniden değerlendirilmek üzere İlk Derece Mahkemesine gönderilmiştir.
Kararın Değerlendirilmesi ve Uygulama Açısından Önemi
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin bu kararı, ticari kira hukuku ve usul hukuku açısından birçok önemli ilke içermektedir.
Belirsiz Alacak Davası – Kısmi Dava Ayrımının Netleştirilmesi
Karar, bir davada birden fazla talep bulunması halinde, her bir talebin niteliğine göre ayrı değerlendirme yapılması gerektiğini ortaya koymuştur. Bir talep belirsiz alacak davasına konu olabilirken, aynı davadaki başka bir talep belirlenebilir nitelikte olabilir. Bu durumda, belirlenebilir nitelikteki talep için kısmi dava açılması gerekir. Bu ayrım, özellikle zamanaşımı gibi usul kurumlarının uygulanmasında kritik önem taşımaktadır.
Kısmi Davada Islah ve Zamanaşımı
Karar, kısmi davada ıslahla artırılan miktarın zamanaşımına uğrayabileceğini açıkça belirtmiştir. Zira kısmi davada, sadece dava konusu edilen kısım için zamanaşımı kesilir; dava dışı bırakılan kısım için zamanaşımı işlemeye devam eder. Bu nedenle, kısmi dava açan davacıların, dava dışı bıraktıkları kısım için zamanaşımı süresini takip etmeleri ve süresi içinde taleplerini artırmaları (ıslah veya ek dava yoluyla) gerekmektedir.
Kiracının Haksız Feshi ve Makul Süre Kira Bedeli
Kiracının haksız feshi halinde, kiraya verenin kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya verebileceği makul süre için kira bedelinden kiracının sorumlu olduğu ilkesi bir kez daha vurgulanmıştır. Makul sürenin belirlenmesinde, taşınmazın niteliği, bulunduğu bölge, piyasa koşulları gibi faktörler dikkate alınmalı ve bilirkişi incelemesiyle tespit edilmelidir.
Sözleşmeye Aykırılık Halinde Dürüstlük Kuralı
Davalı kiracı, kiralananın teslimindeki gecikmeye rağmen sözleşmeyi hemen feshetmeyip, ruhsat devrini kabul etmiş ve şube açılışı yaparak sözleşme ilişkisini sürdürmüştür. Bu davranış, kiracının artık fesih hakkından feragat ettiği veya en azından gecikmeyi kabul ettiği şeklinde yorumlanmalıdır. Daha sonra aynı sebebe dayanarak fesih yapılması, TMK m.2’de düzenlenen dürüstlük kuralına aykırıdır.
Karar Gerekçesinin Önemi
HMK’nın 297. maddesi, mahkeme kararlarının gerekçeli olmasını zorunlu kılmaktadır. Gerekçe, tarafların iddia ve savunmalarının neden kabul veya reddedildiğini, hangi delillere dayanıldığını, hukuki değerlendirmenin nasıl yapıldığını açıkça ortaya koymalıdır. Yargıtay, eksik gerekçeyi bağımsız bir bozma nedeni olarak kabul etmektedir.
Sonuç
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 07.10.2025 tarihli kararı, ticari kira uyuşmazlıklarında karşılaşılan birçok hukuki soruna açıklık getirmiştir. Özellikle belirsiz alacak davası-kısmi dava ayrımı, zamanaşımı, haksız feshin sonuçları ve makul süre kira bedeli konularındaki değerlendirmeler, emsal niteliktedir.
Tarafların ve uygulayıcıların bu karardan çıkarması gereken temel dersler şunlardır:
-
Kira sözleşmelerinde, kiracı sözleşmeye aykırılık halinde fesih hakkını kullanırken dikkatli olmalı, aykırılığı kabul eder nitelikte davranışlardan kaçınmalıdır.
-
Davacılar, taleplerinin niteliğine göre dava türünü doğru belirlemeli; belirlenebilir alacaklar için belirsiz alacak davası açmamalıdır.
-
Kısmi dava açılması halinde, ıslah yoluyla artırılacak miktarlar için zamanaşımı süresi ayrıca takip edilmelidir.
-
Mahkemeler, kararlarında her bir talep hakkında ayrı ayrı, açık ve denetime elverişli gerekçe oluşturmalıdır.
Karar, gerekçeli karar hakkı, hukuki dinlenilme hakkı, dürüstlük kuralı gibi temel hukuk ilkelerinin uygulamadaki yansımalarını göstermesi bakımından da ayrıca önem taşımaktadır.
cecenhukuk.com için hazırlanmıştır. Bu makale, bilgilendirme amacı taşımakta olup, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Hukuki sorunlarınız için profesyonel destek almanız önerilir.
İlk yorum yapan siz olun