ORTAK YERLERDE TADİLAT VE MASRAFIN PAYLAŞIMI: YARGITAY’DAN ÇATI ONARIMINA İLİŞKİN EMSAL KARAR

YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ: ORTAK ALANDAN KAYNAKLANAN ZARARIN GİDERİLMESİ İÇİN YAPILAN MASRAFLAR ARSA PAYI ORANINDA MALİKLERE YÜKLENİR

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2007/4909 E., 2007/4744 K. sayılı kararında; kat maliki tarafından, çatıdan sızan yağmur suları nedeniyle oluşan zararın önlenmesi amacıyla yapılan onarım masrafının diğer maliklerden arsa payları oranında tahsili talep edilmiş, yerel mahkemenin davayı reddetmesi üzerine karar bozulmuştur.

OLAYIN ÖZETİ: PROJEDE ÇATI YOK AMA GERÇEKTE VAR

Davacı kat maliki, kendi dairesinin üstünde bulunan çatıdan sızan yağmur sularının bağımsız bölümüne zarar verdiğini belirterek, çatı onarımı için yaptığı masrafın 3.950 YTL’lik kısmının davalı kat maliklerinden arsa payları oranında tahsilini istemiştir. Yerel mahkeme, çatı yapısının mimari projede yer almadığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir.

YARGITAY’IN DEĞERLENDİRMESİ

Yargıtay kararında öne çıkan gerekçeler şunlardır:

• Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi, kat maliklerinin anataşınmazın mimari yapısını ve sağlamlığını koruma yükümlülüğü bulunduğunu belirtmektedir.

• Aynı maddenin 2. fıkrasına göre, kat malikleri ortak yerlerde diğer maliklerin rızası olmaksızın değişiklik yapamaz.

• Ancak mevcut olayda, çatı mimari projede bulunmamakla birlikte, tüm maliklerin uzun süredir sessiz kalması ve çatının varlığını fiilen kabul etmiş olmaları, Yargıtay tarafından “zımni rıza” olarak değerlendirilmiştir.

• Bu durumda, onarıma ilişkin masrafın, çatıdan zarar gören malik tarafından karşılanıp, arsa payı oranında diğer maliklerden talep edilmesi hukuka ve hakkaniyete uygundur.

MAHKEMENİN HATASI: GERÇEK DURUM GÖZ ARDI EDİLDİ

Mahkeme, mimari projede çatı yer almadığı gerekçesiyle davayı reddetmişse de Yargıtay’a göre, önemli olan çatının fiilen mevcut olması ve kat maliklerinin bu yapıyı kabullenmiş bulunmalarıdır. Bu nedenle, kat malikleri çatının yol açtığı zararlardan ortak sorumludur.

SONUÇ: MASRAF PAYLAŞIMINDA ADALET GÖZETİLMELİ

Yargıtay, yerel mahkeme kararını bozarak, bilirkişi tarafından belirlenen tamirat bedelinin arsa payı oranında kat maliklerinden tahsiline hükmedilmesi gerektiğine karar vermiştir. Karar, ortak alanların korunması, fayda sağlayan onarımların bedelinin paylaşımı ve zımni kabulün hukuki etkisi açısından emsal niteliktedir.