HAKSIZ FESİH HALİNDE KİRALAYANA CEZAİ ŞART ÖDENİR Mİ? YARGITAY’DAN KRİTİK KARAR

T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ
ESAS: 2017/11148
KARAR: 2017/10611
KARAR TARİHİ: 21.06.2017

TİCARİ KİRALAMADA HAKSIZ FESİH DURUMUNDA CEZAİ ŞART VE FESHE UĞRAYANIN ZARARI HAKKINDA EMSAL NİTELİĞİNDE KARAR

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, taraflar arasında 5 yıllık ticari kira sözleşmesiyle kiralanan bir iş yerinin kiracı tarafından süresinden önce ve tek taraflı olarak feshedilmesi halinde, cezai şartın tahsili ile ilgili talepleri değerlendirdiği önemli bir kararda, feshin haklı olup olmadığının tespiti gerektiğini ve cezai şartın makul olup olmadığının ayrıntılı incelenmesi gerektiğini vurguladı.

DAVANIN KONUSU

Davacı kiraya veren şirket, 5 yıl süreli kira sözleşmesi kapsamında kiralanan bağımsız bölümün kiracı tarafından haklı bir sebep olmaksızın erken feshedildiğini ve bu nedenle sözleşmenin özel şartlarında yer alan cezai şart hükümlerine dayanarak tazminat talebinde bulundu.

Davalı kiracı şirket ise, kira sözleşmesindeki bazı yükümlülüklerin yerine getirilmediğini ve fesih hakkının doğduğunu, ayrıca talep edilen cezai şartın hakkaniyetsiz ve ekonomik mahva yol açacak ölçüde yüksek olduğunu ileri sürdü.

MAHKEME VE YARGITAY DEĞERLENDİRMESİ

Yerel mahkeme davayı kısmen kabul ederek 255.655 TL cezai tazminata hükmetti. Ancak karar, her iki tarafça temyiz edildi.

Yargıtay, özellikle şu konulara dikkat çekti:

1. Fesih haklı mıydı?
   Mahkemece fesih sebepleri yeterince araştırılmadan karar verildi. Feshin haklılığı net olarak belirlenmeden cezai tazminata hükmedilemez.

2. Cezai şart neye göre belirlenecek?
   Sözleşmenin özel şartlarında yer alan 14.1 ve 20. maddelerin hangisinin uygulanacağı tespit edilmelidir. Çünkü biri kalan süreye göre, diğeri sabit miktarda ceza öngörmektedir.

3. Cezai şartın tenkisi mümkün mü?
   T.B.K. m. 182/son uyarınca, ceza borçluyu iktisaden sarsıyorsa hakim bunu re’sen indirir. Özellikle cezai şart, borçlunun ekonomik iflasına yol açacaksa, tenkis zorunludur. Bu bağlamda:

   • Davalının tüm ticari defter, bilanço ve kayıtları getirtilmeli

   • Bir bilirkişi heyeti ile inceleme yapılmalı

   • Ceza tutarı ile uğranılan zarar arasındaki denge ölçülmelidir

SONUÇ VE BOZMA GEREKÇESİ

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yukarıdaki eksiklikler nedeniyle hükmü bozmuş ve şu hususları vurgulamıştır:

• Haksız fesih varsa cezai şart talep edilebilir; ancak bu cezanın ölçüsü hakkaniyete uygun olmalıdır.

• Tacir sıfatı, cezai şartın her durumda tam olarak uygulanacağı anlamına gelmez; ekonomik sarsıntıya yol açan cezai şartlar indirilebilir.

• Eksik inceleme ile hüküm kurulması usul ve yasaya aykırıdır.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME

Bu karar, ticari kira sözleşmelerinde erken fesih ve cezai şart ilişkisini net şekilde ortaya koymaktadır. Kiraya verenler için sözleşme metninde cezai şartın açık ve uygulanabilir olması gerekirken, kiracılar yönünden haklı fesih sebeplerinin kanıtlanabilir olması önemlidir.

Ayrıca Yargıtay, cezai şartın her zaman tam olarak uygulanamayacağını, özellikle fahiş cezaların ekonomik çöküntüye yol açıyorsa indirilebileceğini vurgulamıştır. Bu yönüyle, TBK m.182 ve TTK m.22’nin birlikte değerlendirilmesi, ticari kira sözleşmeleri bakımından hayati öneme sahiptir.

ANAHTAR KELİMELER:

KİRA SÖZLEŞMESİ • HAKSIZ FESİH • CEZAİ ŞART • TİCARİ KİRALAMA • TBK 182 • KİRALAYAN HAKLARI • KİRACI SORUMLULUĞU • KİRA TAZMİNATI • YARGITAY 3. HD • KİRALAMANIN SONA ERMESİ • TACİRİN CEZAİ ŞART İTİRAZI • EKONOMİK MAHV • CEZAİ ŞARTIN TENKİSİ