Kira hukukunun en çok karşılaşılan uyuşmazlıklarından biri, bir taşınmazı sonradan satın alan kişinin, taşınmazı kendisi veya yakınları için kullanma ihtiyacını gerekçe göstererek kiracının tahliyesini talep etmesidir. Uygulamada sıkça görülen bu tür davalarda, davanın esasına girilmeden önce mutlaka gözden geçirilmesi gereken bir husus vardır: dava açma süresi. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 32. Hukuk Dairesi’nin 2025/3636 Esas, 2026/1393 Karar sayılı ve 10.06.2026 tarihli kararı, tam da bu noktada dikkat çekici bir örnek teşkil etmektedir. Karar, gerek kira sözleşmesindeki özel şartların bağlayıcılığı gerekse Türk Borçlar Kanunu’nun öngördüğü sürelerin kamu düzenine ilişkin olması bakımından hem kiracılar hem de yeni malikler açısından yol gösterici niteliktedir.
Uyuşmazlığın Konusu ve Somut Olay
Dava, bir taşınmazı sonradan satın alan malikin, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesine dayanarak kiracının tahliyesini talep etmesiyle başlamıştır. Davalı kiracı, taşınmazda önceki malikle 01.11.2021 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli bir kira sözleşmesi çerçevesinde oturmaktadır. Bu sözleşmenin özel şartlar bölümünde, tarafların sözleşmeyi sona erdirmek istemeleri halinde iki ay önceden yazılı olarak fesih ihbarında bulunmaları şartı yer almaktadır.
Davacı, taşınmazı 30.09.2024 tarihinde satın almış ve kısa bir süre sonra, 02.10.2024 tarihli bir ihtarname keşide ederek, taşınmaza mesken olarak ihtiyacı bulunduğunu davalıya bildirmiştir. İhtarname 10.10.2024 tarihinde davalıya tebliğ edilmiş ve davalıya 10.11.2024 tarihine kadar tahliye için süre tanınmıştır. Davalı bu süre içinde taşınmazı tahliye etmeyince, davacı tahliye davası açmıştır.
İlk derece mahkemesi olan Ankara 12. Sulh Hukuk Mahkemesi, dosya kapsamındaki bilgi ve belgeleri değerlendirerek davacının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğu kanaatine varmış ve davanın kabulüne, taşınmazın tahliyesine karar vermiştir. Davalı kiracı ise bu karara karşı istinaf yoluna başvurmuş; savunma hakkının kısıtlandığını, tebligatların usulüne uygun yapılmadığını, TBK m. 351 uyarınca kendisine altı aydan az süre tanınamayacağını, ihtiyacın gerçek olmadığını ve satışın muvazaalı olabileceğini ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
Türk Borçlar Kanunu’nun Öngördüğü Süre ve Usul
Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı sonradan iktisap eden kişinin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi, TBK m. 351 hükmünde iki farklı yol üzerinden düzenlenmiştir. Yeni malik dilerse, eski malikle kiracı arasında yapılmış olan sözleşmeye dayanarak, sözleşme süresinin sonunda bir ay içinde dava açabilir. Dilerse de, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Bu ikinci yolda dava, altı ayın hemen bitiminde açılmak zorunda değildir; sözleşme süresinin sonuna kadar açılabilir. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içinde bildirimin kiracıya tebliğ edilmesi zorunlu bir şart olup, bu süre sonradan giderilemez, yani telafisi mümkün olmayan bir usul eksikliğidir.
Ayrıca TBK m. 350 uyarınca ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye davalarının, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise m. 328’de öngörülen fesih bildirimi sürelerine uyularak açılması gerekir. Kanunun 353. maddesi ise kiraya verenin, dava açma süresinden önce veya en geç bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmesi halinde, bu bildirimi izleyen uzayan kira yılı sonuna kadar dava açabileceğini öngörmektedir. Bütün bu süreler, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında da vurgulandığı üzere kamu düzenine ilişkindir; taraflar ileri sürmese dahi mahkeme tarafından resen gözetilmesi gerekir.
Bölge Adliye Mahkemesi’nin Değerlendirmesi
Ankara BAM 32. Hukuk Dairesi, dosyayı bu çerçevede yeniden incelediğinde iki ayrı süre sorunuyla karşılaşmıştır. Öncelikle, kiracı ile önceki malik arasındaki sözleşmenin özel şartlar bölümünde yer alan iki ay önceden fesih ihbarı şartına dikkat çekilmiştir. Davacı, dava konusu taşınmazı sözleşmeye dayanarak tahliye ettirmek istemişse, bu özel şarta uyması gerekmektedir. Dosyada bu şartın yerine getirildiğine dair bir delil bulunmadığından, sözleşmenin aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılması gerektiği sonucuna varılmıştır. Bu durumda sözleşmeye dayalı olarak açılan dava, yasal süresi içinde açılmış kabul edilememiştir.
İkinci olarak Daire, davacının taşınmazı 30.09.2024 tarihinde satın aldığını gözeterek, TBK m. 351/1 kapsamındaki alternatif yolu da değerlendirmiştir. Bu hükme göre yeni malikin ihtiyaç nedeniyle dava açabilmesi için, edinme tarihinden itibaren altı ay geçmesi ve davanın da bu çerçevede süresinde açılmış olması gerekmektedir. Somut olayda davacının bu süreye de uymadığı görüldüğünden, dava bu yönden de süresinde açılmış sayılmamıştır.
Bu iki tespit doğrultusunda Daire, ilk derece mahkemesinin işin esasına girerek davanın kabulüne karar vermesinin isabetli olmadığını, davanın süre yönünden reddedilmesi gerektiğini belirtmiştir. Nitekim dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olduğundan, davalı bu hususu ileri sürmemiş olsa dahi mahkemenin bunu kendiliğinden gözetmesi zorunludur. Sonuç olarak davalı vekilinin istinaf başvurusu kabul edilmiş, ilk derece mahkemesi kararı kaldırılmış ve dava yeniden esastan incelenerek süre yönünden reddine karar verilmiştir. Karara karşı temyiz yolu açık bırakılmıştır.
Kararın Uygulamadaki Önemi
Bu karar, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında sıklıkla göz ardı edilen bir gerçeği bir kez daha ortaya koymaktadır: davanın esasına, yani ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığına girilmeden önce, davanın usul ve süre yönünden geçerli şekilde açılıp açılmadığının titizlikle incelenmesi gerekmektedir. Uygulamada birçok yeni malik, taşınmazı satın aldıktan hemen sonra aceleyle tahliye süreci başlatmakta, ancak hem devraldığı sözleşmedeki özel şartları hem de kanunun öngördüğü bildirim ve dava açma sürelerini gözden kaçırmaktadır. Bu kararda görüldüğü gibi, davacının ihtiyacının gerçek olup olmadığı tartışılmadan, salt süre eksikliği nedeniyle dava reddedilebilmektedir.
Kararın bir diğer önemli yönü, sözleşmedeki özel şartların kanuni sürelerin önüne geçebileceğinin altını çizmesidir. Taraflar arasında iki ay önceden fesih ihbarı gibi bir şart kararlaştırılmışsa, yeni malik bu şarta da uymak zorundadır; aksi halde sözleşme aynı şartlarla kendiliğinden uzar ve tahliye davası bu haliyle süresinde açılmamış sayılır. Bu durum, kira sözleşmelerinin sadece süre ve bedel hükümleri açısından değil, fesih ve ihbar sürelerine ilişkin özel şartları bakımından da dikkatle incelenmesi gerektiğini göstermektedir.
Vatandaşlar ve İşletmeler İçin Pratik Öneriler
Bir taşınmazı satın alarak kiracılı şekilde devralan kişilerin, ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunmadan önce mutlaka üç noktayı kontrol etmesi gerekir. Öncelikle, devraldıkları kira sözleşmesinde fesih ihbarına ilişkin özel bir şart olup olmadığı incelenmeli, varsa bu şarta harfiyen uyulmalıdır. İkinci olarak, hangi yolun tercih edileceği net biçimde belirlenmelidir: sözleşme süresinin sonunda bir ay içinde dava açma yolu mu, yoksa edinme tarihinden itibaren bir ay içinde bildirim yapıp altı ay sonra dava açma yolu mu izlenecektir. Üçüncü olarak, seçilen yola göre gerekli bildirimlerin süresi içinde ve tebligat usulüne uygun şekilde yapıldığının ispatlanabilir belgelerle (noter ihtarnamesi gibi) desteklenmesi gerekir.
Kiracılar açısından da bu karar önemli bir hatırlatma niteliğindedir: kendilerine tebliğ edilen ihtarnamede öngörülen sürenin kanuna uygun olup olmadığı, yeni malikin edinme tarihinden itibaren süreye uyup uymadığı ve sözleşmedeki özel şartların gözetilip gözetilmediği, tahliye davasına karşı savunma stratejisinin temelini oluşturmalıdır. Süre itirazının zamanında ve doğru şekilde ileri sürülmesi, davanın esasına girilmeden sonuçlanmasını sağlayabilir.
CN Avukatlık Ofisi olarak, gerek yeni malik sıfatıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye talep eden müvekkillerimize dava sürecinin başından itibaren doğru stratejinin belirlenmesi konusunda, gerekse kiracı sıfatıyla haksız veya usulsüz açılmış tahliye davalarına karşı savunma geliştirilmesi konusunda kapsamlı hukuki destek sunmaktayız. Kira sözleşmelerinin incelenmesi, ihtarname ve bildirimlerin usulüne uygun hazırlanması, dava açma sürelerinin doğru hesaplanması ve istinaf ile temyiz aşamalarında etkili itirazların geliştirilmesi konularında deneyimli ekibimizle yanınızdayız. Kira hukukundan kaynaklanan bir uyuşmazlıkla karşı karşıyaysanız, hak kaybına uğramamak adına vakit kaybetmeden ofisimizle iletişime geçerek durumunuzu değerlendirmemizi sağlayabilirsiniz.
İlk yorum yapan siz olun