İzmir Bölge Adliye Mahkemesi, kira artışında %25’lik yasal sınırı kendi rızasıyla aşan kiracının sonradan “fazla ödedim” diyerek iade talep edemeyeceğine karar verdi. Mahkeme, bu durumda sözleşme serbestisi ve dürüstlük kuralı gereği kiracının ödediği bedelin geçerli sayılacağını vurguladı.
Olayın Özeti
Taraflar arasında 2020 yılında başlayan kira ilişkisine göre, kiracı aylık 1.550 TL kira bedeli ödemekteydi.
Sözleşmede ikinci yıl için %10 artış öngörülmesine rağmen, kiracı sonraki dönemlerde kira bedelini 2.300 TL ve daha sonra 7.000 TL’ye kadar yükseltti.
Kiracı, daha sonra açtığı davada bu artışların baskı altında yapıldığını, yasal artış oranının (%25) üzerinde ödeme yaptığını belirterek fazla ödenen kira bedellerinin iadesini talep etti.
Kiraya veren ise kiracının artış teklifini kendi isteğiyle yaptığını, bölgede rayiç kira bedellerinin çok daha yüksek olduğunu ve herhangi bir zorlama olmadığını savundu.
Uyuşmazlık Konusu
Davanın temelini, kiracının kendi rızasıyla ödediği yüksek kira bedellerini sonradan geri isteyip isteyemeyeceği sorusu oluşturdu.
Kiracı, TBK’ya eklenen geçici maddelerde yer alan %25’lik kira artış sınırını gerekçe göstererek, bu sınırı aşan ödemelerin geçersiz olduğunu ileri sürdü.
Mahkeme Kararı ve Gerekçesi
İlk derece mahkemesi, kiracının kendi serbest iradesiyle ödediği kira bedellerinin iadesini talep edemeyeceğine hükmetti.
İstinaf üzerine dosyayı inceleyen İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi de bu kararı onadı.
Mahkeme kararında şu değerlendirmelere yer verildi:
-
Sözleşme serbestisi ilkesi gereğince kiracı ve kiraya veren, yeni dönem için her zaman anlaşarak kira bedelini değiştirebilir.
-
TBK’ya eklenen %25 kira artış sınırı, kiracıyı koruyucu nitelikte olup, kiracının rızasıyla bu oranın üzerinde ödeme yapması durumunda geçersiz hale gelmez.
-
Kiracının, irade fesadı (örneğin tehdit, hata, aldatma) iddiasını ispatlayamadığı sürece, yaptığı fazla ödemelerin iadesini istemesi Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralına aykırıdır.
Dolayısıyla mahkeme, kiracının fazla ödediği kira bedellerini geri istemesinin mümkün olmadığına hükmetti.
Hukuki Değerlendirme
Bu karar, %25 kira artış sınırının mutlak bir yasak olmadığını, kiracının rızasıyla yapılan artışlarda geçerliliğini koruduğunu göstermektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, tarafların kira artış oranını kararlaştırabileceğini ancak bu oranın TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemeyeceğini düzenler.
Bununla birlikte, geçici maddelerde yer alan %25 sınırı yalnızca kiracıyı korumak amacıyla getirilmiştir; bu sınır kiracının kendi iradesiyle yaptığı artışları hükümsüz kılmaz.
Mahkeme ayrıca, TBK m.77–78 uyarınca sebepsiz zenginleşme hükümlerinin burada uygulanamayacağını, çünkü ödemelerin hukuki bir sebebe (taraf iradesine) dayandığını belirtmiştir.
Vatandaşın anlayacağı şekilde ifade etmek gerekirse:
“Kiracı, kendi isteğiyle yüksek kira ödemeyi kabul ederse, bu artık gönüllü bir ödeme sayılır. Daha sonra ‘fazla ödedim’ diyerek geri isteyemez.”
Sonuç ve Uygulamadaki Önemi
Bu karar, kira artışlarında taraf iradesinin ve sözleşme serbestisinin önemini bir kez daha vurguladı.
Kiracı, yasal sınırın üzerinde bir kira artışını kendi rızasıyla kabul ederse, sonradan bu bedeli iade ettirme hakkına sahip değildir.
Bölge Adliye Mahkemesi’nin bu kararı, özellikle son dönemde sıkça gündeme gelen “%25 artış sınırı” tartışmalarında emsal niteliği taşımaktadır.
Karar, kiracının gönüllü olarak yaptığı artışların geçerli olduğu yönündeki yargı eğilimini pekiştirmiştir.
Karar Künyesi:
İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi, Esas No: 2024/3426, Karar No: 2025/1209, Tarih: 27.06.2025
İlk yorum yapan siz olun