Önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyette ortaklardan birinin payını satması durumunda, diğer ortaklara öncelikli alım hakkı tanıyan bir haktır. Bu hakkın kullanılabilmesi için belirli bir süre içinde dava açılması gerekmektedir. Peki, önalım davalarında hak düşürücü sürenin başlangıcı ve sonu nasıl belirlenir? İşte detaylar!
ÖNALIM (ŞUFA) DAVASI NEDİR?
Önalım davası, paylı mülkiyette bulunan bir taşınmazın ortaklarından biri payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer ortakların bu satışı iptal ettirerek öncelikli alıcı olmak için açtıkları davadır. Bu hak, Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde düzenlenmiştir.
Önalım hakkının kullanılabilmesi için belirli süreler içinde hareket edilmesi gerekir. Aksi takdirde, bu hak sona erer ve taşınmazın yeni sahibine karşı ileri sürülemez.
ÖNALIM DAVALARINDA HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRENİN BAŞLANGICI
Önalım hakkını kullanmak isteyen ortaklar, satışın kendilerine resmi olarak bildirildiği tarihten itibaren dava açmak zorundadır. Türk Medeni Kanunu’na göre hak düşürücü sürenin başlangıcı şu şekildedir:
- Tapu Sicilinde Tescil Edildiği Tarih: Payın satış işlemi tapuya tescil edildiğinde, önalım hakkı sahibi bu satışı öğrenmiş sayılır.
- Noter Bildirimi Yapıldıysa: Satışı gerçekleştiren ortak, diğer ortaklara noter aracılığıyla satış bildiriminde bulunmuşsa, süre bu bildirimin tebliğ tarihinden itibaren işlemeye başlar.
Eğer satış işlemi paydaşlara bildirilmemişse, önalım hakkı tapu kayıtlarından öğrenildiği anda kullanılabilir. Ancak bu durumda bile hak düşürücü sürenin sonuna dikkat edilmelidir.
ÖNALIM DAVALARINDA HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRENİN SONU
Türk Medeni Kanunu’na göre önalım hakkının kullanılabileceği süreler şöyledir:
- Öğrenme Tarihinden İtibaren 3 Ay İçinde Dava Açılmalıdır.
- Ön alım hakkına sahip ortak, satış işlemini öğrendiği tarihten itibaren 3 ay içinde dava açmazsa bu hakkını kaybeder.
- Her Halükârda 2 Yıl İçinde Dava Açılmalıdır.
- Satış işlemi gerçekleşmiş ancak bildirim yapılmamışsa, önalım hakkı her durumda satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde kullanılmalıdır. 2 yılın sonunda dava açma hakkı sona erer.
Bu süreler hak düşürücü süre olup, mahkemeler tarafından re’sen dikkate alınır. Yani karşı tarafın itiraz etmesine gerek olmadan, süre dolduğunda dava açma hakkı tamamen ortadan kalkar.
ÖNALIM DAVASINDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
- Dava Açmadan Önce Tapu Kayıtları İncelenmelidir. Satış işleminin ne zaman yapıldığı ve tescil edildiği öğrenilmelidir.
- Noter Bildirimi Olup Olmadığı Kontrol Edilmelidir. Satış işlemi noter aracılığıyla bildirildiyse, 3 aylık süre hemen işlemeye başlar.
- Dava Süresi Kaçırılmamalıdır. Hak düşürücü süreler kesin olup, süresi içinde açılmayan davalar mahkeme tarafından reddedilir.
SONUÇ: ÖNALIM HAKKININ KORUNMASI İÇİN SÜRELERE DİKKAT EDİLMELİDİR
Önalım hakkı, paydaşların mülkiyet haklarını korumak için önemli bir mekanizmadır. Ancak bu hak, sıkı süre sınırlamalarına tabidir. Hak düşürücü sürenin kaçırılmaması için taşınmaz paydaşlarının satış işlemlerini yakından takip etmesi ve gerektiğinde hızlı bir şekilde dava açması gerekmektedir.
Önalım davaları ve hak düşürücü sürelerle ilgili hukuki destek almak için bir avukat ile görüşmek her zaman en sağlıklı yoldur.