Ticari hayatta işletmelerin büyümesi veya vergisel/hukuki avantajlar nedeniyle bir şahıs işletmesinin sermaye şirketine dönüştürülmesi (tür değişikliği) sıkça karşılaşılan bir uygulamadır. Ancak kiracı konumundaki bir şahıs işletmesinin limited şirkete dönüşmesi, ardından da bu şirketteki payların bir kısmının veya tamamının üçüncü kişilere devredilmesi söz konusu olduğunda, kiraya verenler açısından önemli bir soru gündeme gelmektedir: Kiracının hukuki kimliği bu şekilde değişmiş sayılır mı ve bu durum, kira sözleşmesinde yazılı onay şartına aykırılık teşkil ederek tahliye sebebi oluşturur mu? Balıkesir Sulh Hukuk Mahkemesi’nin yakın tarihli bir kararı, tam da bu meseleyi ele almış ve doktrinde de tartışmalı olan bu konuda emsal niteliğinde bir değerlendirme ortaya koymuştur.
Söz konusu uyuşmazlıkta, optik mağazası olarak kullanılmak üzere 2021 yılında kiraya verilen bir taşınmazın kiracısı, önce şahıs işletmesi statüsünden limited şirkete dönüşmüş, kısa bir süre sonra da bu şirketteki payının önemli bir kısmını üçüncü bir kişiye devrederek ortaklık yapısını değiştirmiştir. Kiraya veren, sözleşmede yer alan ve kiralananın veya kiracılığın kiraya verenin yazılı onayı olmaksızın devredilemeyeceğini düzenleyen hükme dayanarak, bu işlemlerin aslında örtülü bir kiracılık devri niteliğinde olduğunu ve akde aykırılık teşkil ettiğini ileri sürmüş, ihtarname göndererek aykırılığın giderilmesini talep etmiş, giderilmemesi üzerine de tahliye davası açmıştır.
Mahkeme, meseleyi iki ayrı boyutta incelemiştir. İlk olarak, şahıs işletmesinin Türk Ticaret Kanunu’nun tür değişikliğine ilişkin hükümleri çerçevesinde limited şirkete dönüşmesi meselesi ele alınmıştır. TTK’nın 194. maddesi ve devamındaki hükümler uyarınca, bir ticari işletmenin nev’i değiştirerek sermaye şirketine dönüşmesi halinde, yeni kurulan şirket, eski işletmenin aktif ve pasifiyle birlikte tüm hak ve borçlarının külli halefi sayılmaktadır. Kanun koyucunun bu düzenlemeyle benimsediği “devamlılık ilkesi” gereğince, dönüşüm sonucunda ortaya çıkan ticaret şirketi, önceki işletmenin hukuki ve fiili devamı niteliğindedir. Mahkeme, bu ilkenin kira ilişkisi bakımından da aynen geçerli olduğunu, dolayısıyla tür değişikliğinin Türk Borçlar Kanunu’nun 322. ve 323. maddelerinde düzenlenen kiracılığın devri anlamına gelmediğini, bu nedenle kiraya verenin ayrıca onayının aranmasına gerek bulunmadığını kabul etmiştir.
İkinci ve daha tartışmalı boyut ise, dönüşüm sonrasında ortaya çıkan limited şirketteki payların üçüncü bir kişiye devredilmesidir. Kiraya veren, bu pay devrini kiracılığın fiilen el değiştirmesi olarak nitelendirse de mahkeme, Türk Ticaret Kanunu’nun 125. maddesinde ifadesini bulan tüzel kişilik ayrılığı ilkesine dayanmıştır. Buna göre, kira sözleşmesinin tarafı olan kiracı, şirket ortaklarından bağımsız bir tüzel kişiliğe sahiptir; ortaklık yapısında meydana gelen değişiklikler, yani hisselerin el değiştirmesi, şirketin kendisinin kiracı sıfatını ve hukuki kimliğini etkilememektedir. Şirket, vergi kimlik numarası, ticaret sicil kaydı ve tüzel kişiliği bakımından aynı kiracı olarak varlığını sürdürdüğünden, ortakların değişmesi TBK anlamında bir kiracılık devri sayılmamaktadır. Mahkeme bu gerekçelerle, kiracının akde aykırı davranışta bulunmadığı sonucuna vararak tahliye talebinin reddine karar vermiştir.
Bu karar, kira hukuku ile şirketler hukukunun kesiştiği hassas bir alana ışık tutması bakımından önemlidir. Kiraya verenler açısından bakıldığında, kira sözleşmelerinde yer alan “kiracının değişmesi” veya “kiracılığın devri” yasağına ilişkin hükümlerin, tür değişikliği ve pay devri gibi şirketler hukuku işlemlerini kapsayıp kapsamadığının sözleşme kaleme alınırken açıkça öngörülmesi büyük önem taşımaktadır. Zira mevcut yargı içtihatlarına göre, bir şahıs işletmesinin sermaye şirketine dönüştürülmesi ve akabinde bu şirketteki ortaklık paylarının devredilmesi, doğrudan kiracılık devri olarak değerlendirilmediği sürece, kiraya verenin yazılı onayı aranmaksızın gerçekleştirilebilmektedir. Bu durum, özellikle uzun süreli ve düşük bedelli kira sözleşmelerine sahip kiracılar bakımından, işletmenin fiilen başka bir kişiye devredilmesinin bir yöntemi olarak kullanılabilme riskini de beraberinde getirmektedir. Nitekim uygulamada bu yöntemin, kira ilişkisinin kiraya verenin kontrolü dışında el değiştirmesi amacıyla tercih edildiği durumlarla karşılaşılabilmektedir.
Öte yandan kiracılar ve özellikle küçük ve orta ölçekli işletme sahipleri açısından bu karar, ticari faaliyetlerini büyütmek veya kurumsallaştırmak isteyen esnafın, mevcut kira ilişkisini kaybetme riski taşımaksızın şirketleşme yoluna gidebilmesinin önünü açan bir yaklaşım sunmaktadır. Ticaret hayatının doğal bir gereği olan tür değişikliği işlemlerinin, kiracı aleyhine bir tahliye sebebi olarak yorumlanmaması, ticari sürekliliğin korunması bakımından da isabetli görülebilir. Ancak bu yaklaşımın, sözleşme özgürlüğü ilkesi çerçevesinde kiraya verenlerin meşru menfaatleriyle nasıl dengeleneceği, ilerleyen dönemde Yargıtay içtihatları ile daha net bir çerçeveye kavuşacaktır. Bu kararın henüz ilk derece mahkemesi kararı olması ve istinaf yolu açık bulunması nedeniyle, Bölge Adliye Mahkemesi’nin ve nihai olarak Yargıtay’ın konuya yaklaşımı, kira hukuku uygulamasında bu tür işlemlerin geleceğini belirleyecektir.
CN Avukatlık Ofisi bu alandaki gelişmeleri yakından takip etmekte ve gerek kiraya verenlerin gerekse kiracıların kira sözleşmelerinden doğan haklarının korunması, sözleşmelerin şirketler hukuku işlemlerini de kapsayacak şekilde isabetli kaleme alınması ve olası uyuşmazlıklarda en uygun hukuki stratejinin belirlenmesi konularında müvekkillerine kapsamlı destek sunmaktadır. Kira sözleşmenizde kiracılığın devrine veya kiracının hukuki yapısındaki değişikliklere ilişkin belirsizlikler bulunduğunu düşünüyorsanız veya benzer bir uyuşmazlıkla karşı karşıyaysanız, detaylı bir değerlendirme için CN Avukatlık Ofisi ile iletişime geçebilirsiniz.
İlk yorum yapan siz olun