İİK 269 KAPSAMINDA BORÇLUNUN İTİRAZI VE İTİRAZ SÜRECİNİN DETAYLARI

İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 269. maddesi, özellikle kira sözleşmesine dayalı olarak başlatılan tahliye ve kira alacağı takibi sürecinde uygulanır. Bu madde kapsamında başlatılan icra takibinde, borçlu olan kiracıya bir ödeme emri tebliğ edilir. Ödeme emrine karşı borçlunun yapabileceği en önemli işlemlerden biri borca itiraz etmektir. Bu süreç, hem usuli hem de maddi hukuk açısından oldukça kapsamlı ve dikkatle yürütülmesi gereken bir prosedürdür.

İİK 269 Kapsamında Borçlunun Borca İtiraz Süreci

1. Ödeme Emrinin Tebliği

Alacaklı, kiralanan taşınmazın kira bedellerinin ödenmemesi veya kiracının sözleşmeye aykırı hareket etmesi gibi nedenlerle, İİK 269 uyarınca icra takibi başlatabilir. Bu takipte, borçluya gönderilen ödeme emri şu unsurları içerir:

• Kira alacağının miktarı (ödeme emrinde belirtilir).
• Kiracının borcu 30 gün içinde ödemesi gerektiği (aksi takdirde tahliye edileceği ihtarıyla birlikte).
• Borçlunun 7 gün içinde bu borca itiraz edebileceği bilgisi.

Bu ödeme emri, kiraya verenin talebi üzerine icra dairesi tarafından kiracıya tebliğ edilir.

2. İtiraz Süresi ve Usulü

Kiracı (borçlu), kendisine tebliğ edilen ödeme emrine karşı 7 gün içinde itiraz edebilir. Bu süre, ödeme emrinin tebliğinden itibaren başlar. İtiraz dilekçesi, yazılı olarak icra dairesine sunulmalıdır. Bu itiraz borcun tamamına veya bir kısmına ilişkin olabilir. Kısmi itiraz yapılacaksa, borcun hangi kısmına itiraz edildiği açıkça belirtilmelidir. Aksi halde itiraz, borcun tamamına yapılmış sayılır.

İtiraz süreci şu unsurları içerebilir:

• Borcun varlığına veya miktarına itiraz: Borçlu, kira bedelinin ödenmiş olduğunu veya belirtilen borç miktarının gerçeğe aykırı olduğunu iddia edebilir. Örneğin, kiracının kira bedelini ödediğine dair banka dekontları sunulabilir.
• Kira sözleşmesinin sona ermemiş olduğuna itiraz: Kiracı, kira sözleşmesinin devam ettiğini ve tahliye edilmesinin haksız olduğunu savunabilir. Bu durumda, kira sözleşmesi, uzatmaya dair taraflar arasındaki anlaşmalar veya yazılı belgeler sunularak itiraz edilebilir.
• Kira artışına itiraz: Alacaklı, ödeme emrinde kira artışı uygulamışsa, borçlu, bu artışın usule uygun olmadığını veya kira bedelinin yanlış hesaplandığını iddia edebilir. Kira sözleşmesindeki artış hükümleri burada devreye girebilir.

3. İtirazın Şekli ve İçeriği

İtiraz dilekçesi, somut gerekçeler ve delillerle desteklenmelidir. İtirazın hangi kısımlara yapıldığı net bir şekilde belirtilmelidir. Örneğin, borcun miktarı konusunda itiraz söz konusuysa, itiraz dilekçesinde hangi kısmın ödenmediği veya yanlış hesaplandığı açıkça ifade edilmelidir. Eğer tahliye talebine de itiraz edilecekse, bu da itiraz dilekçesinde belirtilmelidir.

İtiraz dilekçesinde yer alabilecek savunmalar:

• Ödeme yapıldığına dair savunma: Borçlu, kira bedelinin ödendiğini iddia ediyorsa, bunu banka dekontları veya alındı belgeleri ile ispat etmelidir.
• Borcun miktarına ilişkin itiraz: Borçlu, kira bedelinin yanlış hesaplandığını veya kira artışının hukuka aykırı olduğunu savunuyorsa, kira sözleşmesi ve varsa taraflar arasındaki protokolleri sunmalıdır.
• Sözleşmenin devam ettiğine dair itiraz: Borçlu, kira sözleşmesinin sona ermediğini veya tahliye için gerekli hukuki şartların oluşmadığını iddia edebilir.

4. İtirazın Sonuçları: Takibin Durdurulması

Kiracı-borçlu, süresi içinde itiraz ederse, bu durumda takip kendiliğinden durur. Bu, alacaklının borçluya karşı ileri sürdüğü taleplerin askıya alınması anlamına gelir. İcra dairesi, itirazı kayda alır ve takibi durdurur.

Bu aşamadan sonra, alacaklı (kiraya veren) itirazın haksız olduğunu düşünüyorsa, şu yolları izleyebilir:

• İtirazın Kaldırılması Talebi: Alacaklı, itirazın haksız olduğuna inanıyorsa, icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Bunun için alacaklının kira sözleşmesini ve kira borcunun ödendiğine dair belgeleri sunarak borcun varlığını ispatlaması gerekir.
• İtirazın İptali Davası: Eğer itiraz kaldırılmazsa, alacaklı, borçluya karşı itirazın iptali davası açabilir. Bu dava, genel mahkemelerde görülür ve burada alacaklı borcun varlığını detaylı şekilde ispat etmek zorundadır. Mahkeme, kira sözleşmesi, ödeme belgeleri ve diğer delilleri inceleyerek borcun varlığına veya yokluğuna karar verir.

5. İtirazın Kaldırılması veya İptali

İtirazın kaldırılması veya iptali süreci, iki farklı şekilde sonuçlanabilir:

• İtirazın Kaldırılması: İcra mahkemesi, borçlunun itirazını inceledikten sonra alacaklının haklı olduğunu tespit ederse, itirazın kaldırılmasına karar verebilir. Bu durumda takip kaldığı yerden devam eder ve borçlu hakkında tahliye kararı verilebilir. Bu süreçte, borçlunun haksız yere itiraz ettiği tespit edilirse, alacaklı lehine tazminata hükmedilebilir.
• İtirazın İptali: Genel mahkemelerde görülen itirazın iptali davası sonucunda, mahkeme borçlunun itirazını haksız bulursa, borçlunun itirazı iptal edilir ve alacaklı takip işlemlerine devam edebilir. Mahkeme ayrıca borçlunun kötü niyetli itiraz ettiğini tespit ederse, alacaklı lehine tazminata da hükmedebilir.

6. Tahliye Talepli İcra Takiplerinde Özel Hususlar

İİK 269’a göre başlatılan takipler genellikle hem kira alacağına hem de kiralanan taşınmazın tahliyesine yöneliktir. Borçlu (kiracı), hem kira bedeline hem de tahliye talebine itiraz edebilir. Tahliye talepli takiplerde borçlunun tahliye koşullarının oluşmadığına ilişkin itirazları şu temellere dayanabilir:

• Kira sözleşmesinin devam etmesi: Kiracı, kira sözleşmesinin sona ermediğini ve tahliye edilmesinin haksız olduğunu savunabilir.
• Kira bedelinin eksik ödendiği iddiası: Kiracı, kira bedelini ödediği halde alacaklı tahliye talep ediyorsa, borçlu bu iddiaya karşı kira bedelinin tam ve zamanında ödendiğini ispat etmelidir.
• Tahliye için gerekli şartların oluşmaması: Kiracı, tahliye için gerekli hukuki şartların yerine getirilmediğini savunabilir. Örneğin, tahliye ihbarı veya fesih bildirimi sürecinin doğru yürütülmediği iddia edilebilir.

7. Borçlunun İtirazının Kabulü veya Reddedilmesi

Borçlunun itirazı, icra mahkemesi veya genel mahkemeler tarafından incelenir. İtirazın kabul edilmesi halinde, takip durdurulur ve borçlu tahliye edilmez. Ancak, itiraz haksız bulunursa, takip kaldığı yerden devam eder ve kiracı tahliye edilir.

8. Ek Hususlar

• Kötü Niyet Tazminatı: Borçlunun, sırf takibi uzatmak amacıyla kötü niyetle itiraz ettiği tespit edilirse, alacaklı lehine kötü niyet tazminatına hükmedilebilir. Bu tazminat, borç miktarının %20’sine kadar olabilir.
• İtirazın Kapsamı: Borçlu, yalnızca kira borcuna değil, alacaklının tahliye talebine de itiraz edebilir. Ancak, borca itiraz edildiğinde tahliye talebi de kendiliğinden durdurulmuş sayılır.

Sonuç

İİK 269 kapsamında başlatılan takiplerde borçlunun borca itirazı, takip sürecini durdurur ve taraflar arasında anlaşmazlığın çözümü için hukuki bir mücadele başlar. Bu süreçte borçlunun itirazını hukuki delillerle desteklemesi, kira sözleşmesine ilişkin haklarını koruması ve ödeme belgeleri gibi somut delilleri sunması oldukça önemlidir.