Türkiye İstatistik Kurumu’nun her ay düzenli olarak açıkladığı enflasyon verileri, yalnızca ekonomik göstergeler olmanın ötesinde, milyonlarca kiracı ve kiraya vereni doğrudan ilgilendiren hukuki sonuçlar da doğurmaktadır. Haziran 2026 dönemine ilişkin Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ve Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) rakamları açıklanmış olup, bu veriler özellikle kira sözleşmelerinde uygulanacak azami artış oranını doğrudan belirlemektedir. Konut ve işyeri kiralarında taraflar arasında yaşanan uyuşmazlıkların büyük bir kısmı, kira bedelinin ne kadar artırılabileceği konusundaki bilgi eksikliğinden kaynaklanmaktadır. Bu nedenle güncel enflasyon verilerinin doğru okunması ve Türk Borçlar Kanunu’ndaki ilgili hükümle birlikte değerlendirilmesi büyük önem taşımaktadır.
Açıklanan Veriler Neyi Gösteriyor?
TÜİK tarafından açıklanan verilere göre, Haziran 2026 döneminde TÜFE bir önceki aya göre %0,99, yılbaşından bu yana (Aralık ayına göre) %17,76, geçen yılın aynı ayına göre ise %32,11 oranında artış göstermiştir. Yİ-ÜFE tarafında ise aylık artış %1,80, yılbaşından itibaren artış %16,09, yıllık artış ise %28,09 olarak gerçekleşmiştir. Ancak kira hukuku açısından asıl belirleyici olan rakam, bu aylık veya yıllık değişim oranları değil, “12 aylık ortalamalara göre” hesaplanan orandır. Bu veriye göre TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı %32,03 olarak açıklanmıştır ve kira artış hesaplamalarında esas alınması gereken oran budur.
Enflasyon verileri her ay değiştiği için, bir önceki yıla ait rakamlarla güncel dönem rakamlarının karıştırılması sıkça karşılaşılan bir hatadır. Bu nedenle kira artışı hesaplanırken, kira sözleşmesinin yenileme tarihine denk gelen ayın 12 aylık ortalama TÜFE verisinin esas alınması gerektiği unutulmamalıdır.
Kira Artışında Hangi Oran Esas Alınır: Yasal Çerçeve
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında tarafların kira bedelinin artırılmasına ilişkin anlaşma yapıp yapmadığına göre farklı bir sistem öngörmektedir. Taraflar kira sözleşmesinde bir artış oranı belirlemişlerse, bu oran geçerli olacaktır; ancak kanun burada da bir üst sınır getirmiştir: sözleşmede kararlaştırılan artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Diğer bir deyişle, taraflar sözleşmede %40, %50 gibi daha yüksek bir artış oranı kararlaştırmış olsalar dahi, bu oran hukuken geçersiz sayılacak ve TÜFE’nin 12 aylık ortalama değişim oranı uygulanacaktır.
Taraflar arasında herhangi bir artış oranı konusunda anlaşma bulunmuyorsa, kanun yine aynı sınırı, yani TÜFE’nin oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını doğrudan uygulanacak azami oran olarak belirlemiştir. Bu düzenleme, 6098 sayılı Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten bu yana kiracıyı, sözleşmenin zayıf tarafı olarak koruma altına almayı amaçlayan emredici bir hükümdür ve sözleşmeyle kiracı aleyhine değiştirilemez.
Bu çerçevede, Haziran 2026’da kira yenileme tarihi gelen bir sözleşme için uygulanabilecek azami kira artış oranı %32,03’tür. Kiraya veren bu oranın üzerinde bir artış talep edemeyecek, kiracı da bu oranın üzerinde yapılan bir artışı kabul etmek zorunda olmayacaktır.
Kira Yılı Kavramı ve Hesaplamada Dikkat Edilmesi Gerekenler
Uygulamada en sık karşılaşılan hatalardan biri, “kira yılı” kavramının takvim yılıyla karıştırılmasıdır. Kira yılı, sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanan bir yıllık dönemi ifade eder; takvim yılının başlangıcıyla (1 Ocak) hiçbir ilgisi yoktur. Örneğin 15 Haziran tarihinde başlayan bir kira sözleşmesinde her yıl 15 Haziran tarihi, yeni kira döneminin başlangıcı ve dolayısıyla artış oranının uygulanacağı tarih olacaktır. Bu nedenle sözleşmenin başlangıç tarihi doğru tespit edilmeden yapılacak bir artış hesaplaması hatalı sonuç doğurabilir.
Ayrıca artış oranının hangi ayın verisine göre hesaplanacağı konusunda da hassasiyet gösterilmelidir. Yargıtay içtihatları ve uygulamada yerleşik anlayışa göre, yeni kira döneminin başladığı ayın bir önceki ayına ait TÜİK verisi esas alınmaktadır; zira ilgili ayın verisi genellikle takip eden ayın ilk haftasında açıklanmaktadır. Dolayısıyla örneğin Temmuz ayında başlayacak yeni bir kira döneminde, Haziran 2026 dönemine ait ve yukarıda paylaşılan %32,03’lük oran esas alınacaktır.
Kiracı ve Kiraya Verenler İçin Pratik Sonuçlar
Kira artış oranının kanuni sınırın üzerinde talep edilmesi, kiracı açısından ödemeyi reddetme ve gerekirse tespit davası açma hakkını doğurur. Kiracı, kiraya verenin talep ettiği artışın hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa, kira bedelinin tespiti davası açarak mahkemeden doğru artış oranının belirlenmesini isteyebilir. Öte yandan kiraya veren açısından da, kanuni sınır dahilinde kalmak kaydıyla, kira bedelinin güncel ekonomik koşullara uyarlanması meşru bir haktır ve bu hakkın zamanında ve doğru şekilde kullanılması, ilerleyen dönemlerde kira bedelinin piyasa değerinin ciddi biçimde altında kalmasının önüne geçer.
Burada belirtilmesi gereken bir diğer husus, %32,03’lük oranın yalnızca mevcut sözleşmenin yenilenmesi durumunda geçerli olduğudur. Sözleşme süresi sona erdikten sonra taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi imzalanacaksa, yani kiracı değişikliği söz konusuysa, kiraya veren serbestçe piyasa koşullarına göre bir bedel belirleyebilir; bu durumda TÜFE sınırlaması uygulanmaz. Kanundaki %32,03 sınırlaması, yalnızca aynı kiracıyla devam eden sözleşmelerin yenilenmesi halinde geçerlidir.
Ayrıca beş yılı aşkın süredir devam eden kira ilişkilerinde, TBK m. 344/3 uyarınca kiraya verenin, hakim tarafından belirlenecek “hakkaniyete uygun” bir bedel talep etme hakkı bulunduğu da hatırlanmalıdır. Bu durumda hakim, TÜFE oranını, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri gibi kriterleri birlikte değerlendirerek bir bedel belirler; dolayısıyla beş yılı dolan sözleşmelerde tek başına %32,03’lük oran bağlayıcı olmayabilir.
Sonuç
Haziran 2026 dönemine ait TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının %32,03 olarak açıklanmasıyla birlikte, bu dönemde kira yenileme tarihi gelen sözleşmelerde uygulanabilecek azami artış oranı da netlik kazanmıştır. Ancak kira artışı hesaplamaları, sözleşmenin başlangıç tarihi, kira yılı hesabı, beş yıllık süre aşımı gibi pek çok değişkeni bir arada değerlendirmeyi gerektiren teknik bir konudur ve hatalı hesaplamalar hem kiracı hem kiraya veren açısından hak kayıplarına yol açabilir. CN Avukatlık Ofisi olarak, kira artış oranlarının doğru tespiti, kira bedeli tespit davaları ve kira sözleşmelerinden doğan diğer uyuşmazlıklarda müvekkillerimize güncel mevzuat ve Yargıtay içtihatları doğrultusunda kapsamlı hukuki destek sunmaktayız. Kira sözleşmenizle ilgili artış oranı veya diğer hususlarda tereddüt yaşıyorsanız, haklarınızı doğru şekilde değerlendirebilmek için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.
İlk yorum yapan siz olun