Kira hukuku, gerek kiracılar gerekse mülk sahipleri açısından günlük hayatın en sık karşılaşılan uyuşmazlık alanlarından biridir. Özellikle kiraya verenin kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacı doğduğunda başvurduğu “ihtiyaç nedeniyle tahliye” davaları, hem usul hem esas yönünden titizlikle yürütülmesi gereken teknik bir süreçtir. 2023 yılında yürürlüğe giren zorunlu arabuluculuk düzenlemesiyle birlikte bu davalara yeni bir prosedürel katman eklenmiş, bu da uygulamada önemli tartışmalara yol açmıştır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 26.05.2025 tarihli, 2025/1495 Esas ve 2025/3048 Karar sayılı kararı, bölge adliye mahkemeleri arasında ortaya çıkan görüş ayrılığını gidererek bu konuda yol gösterici bir içtihat oluşturmuştur. Karar, özellikle kiraya verenler ve onları temsil eden avukatlar için dava açma stratejisinin baştan doğru kurgulanması gerektiğini bir kez daha ortaya koymaktadır.
Uyuşmazlığın Kaynağı: İki Bölge Adliye Mahkemesi Farklı Sonuçlara Ulaştı
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirebilmesini düzenler. Belirli süreli sözleşmelerde bu dava, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre, kamu düzenine ilişkin olup mahkemece kendiliğinden gözetilir; süresinde açılmayan ya da süresinden önce açılan davalar reddedilir.
7445 sayılı Kanun’la 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları da zorunlu arabuluculuk kapsamına almıştır. Bu düzenlemeyle birlikte, kira tespiti veya tahliye talepli davalarda dava açılmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulmuş olması, bir dava şartı haline gelmiştir. Ancak kanun koyucu, bu başvurunun tam olarak hangi tarihte yapılması gerektiğine dair açık bir hüküm getirmemiştir. İşte bu boşluk, uygulamada iki farklı yorumun doğmasına neden olmuştur.
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, bir kararında, dava açma hakkı henüz doğmadan yapılan arabuluculuk başvurusunun geçerli bir dava şartı arabuluculuğu teşkil etmeyeceğine hükmetmiştir. Somut olayda kira sözleşmesi 01.01.2020 başlangıç tarihli olup yeni dönem 01.01.2024’te başlayacakken, davacı arabuluculuk bürosuna 10.12.2023’te, yani dava açma hakkı henüz doğmadan başvurmuştur. Daire, bu başvurunun erken yapılmış olması nedeniyle dava şartının yerine gelmediğine ve davanın usulden reddedilmesi gerektiğine karar vermiştir.
Buna karşılık İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi, benzer bir olayda tam tersi yönde karar vermiştir. Davacının dava açma hakkının 16.09.2023’te doğacağı, ancak arabuluculuk başvurusunun 05.09.2023’te yani erken yapıldığı bir olayda, ilk derece mahkemesi davayı usulden reddetmiştir. İstanbul BAM ise kanunda dava açma hakkı doğduktan sonra arabuluculuğa başvurulması gerektiğine dair herhangi bir hükmün bulunmadığını vurgulayarak, mahkemenin işin esasına girmesi gerektiğine, usulden ret kararının hatalı olduğuna hükmetmiştir.
Bu iki daire arasındaki çelişki, 5235 sayılı Kanun’un 35. maddesi uyarınca Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’ne taşınmış ve Daire, uyuşmazlığı gidermek üzere kapsamlı bir değerlendirme yapmıştır.
Yargıtay’ın Gerekçesi: Uyuşmazlık Doğmadan Arabuluculuk Olmaz
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, meseleyi arabuluculuk kurumunun özüne inerek değerlendirmiştir. Kararda vurgulandığı üzere, 6325 sayılı Kanun’un 1. maddesi arabuluculuğu “hukuk uyuşmazlıklarının çözümünde” başvurulacak bir yöntem olarak tanımlamaktadır. Bir arabuluculuk sürecinin anlamlı olabilmesi için ortada gerçek bir uyuşmazlığın bulunması, yani taraflardan birinin bir hak iddiasında bulunması ve karşı tarafın bunu kabul etmemesi gerekir. Henüz kiraya verenin tahliye talep etme hakkı doğmadan, yani kira döneminin sonu gelmeden, sanki bir uyuşmazlık varmış gibi arabuluculuk bürosuna başvurulması, Yargıtay’a göre kurumu içi boş bir formaliteye dönüştürmektedir.
Daire ayrıca dikkat çekici bir pratik gerekçeye de yer vermiştir: dava şartı arabuluculuk giderlerinin Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılandığı göz önüne alındığında, henüz uyuşmazlık doğmadan yapılan ve sırf usul gereği tamamlanan bu tür erken başvurular, kamu kaynaklarının gereksiz kullanımına yol açmaktadır.
Kararın en somut ve pratik açıdan önemli kısmı ise şudur: TBK m. 350 uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı, belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihte doğar. Bu tarihten önce açılacak bir dava zaten süresinden önce açılmış sayılacağından reddedilecektir. Aynı mantık arabuluculuk başvurusu için de geçerlidir; dava açma hakkı doğmadan yapılan arabuluculuk başvurusu, dava şartını yerine getirmiş sayılmaz.
Bu noktada kiraya verenler açısından merak edilebilecek bir husus, arabuluculuk sürecinde geçen sürenin dava açma süresinden düşüp düşmeyeceğidir. Yargıtay, 6325 sayılı Kanun’un 18/A maddesinin 15. bendine atıfla, arabuluculuk bürosuna başvuru ile son tutanağın düzenlenmesi arasında geçen sürede zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin işlemeyeceğini hatırlatmıştır. Dolayısıyla dava açma hakkı doğduktan sonra usulüne uygun şekilde yapılan arabuluculuk başvurusunda, bu süreçte geçen zaman kiraya verenin aleyhine işlemeyecek, bir aylık dava açma süresinden geriye kalan kısım arabuluculuk sürecinin sona ermesinden sonra kaldığı yerden devam edecektir.
Sonuç olarak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi’nin görüşünü benimseyerek, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk başvurusunun, tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra ve dava açma süresi içinde yapılması gerektiğine hükmetmiştir. Dava açma hakkı doğmadan önce yapılan bir arabuluculuk başvurusu, dava şartını karşılamayacak ve bu eksiklik davanın usulden reddine yol açacaktır.
Kararın Uygulamadaki Sonuçları ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
Bu içtihat, kira hukuku alanında dava açacak kiraya verenler ve onları temsil eden avukatlar için son derece pratik sonuçlar doğurmaktadır. Öncelikle, belirli süreli kira sözleşmelerinde tahliye hakkının ne zaman doğduğunun hassasiyetle hesaplanması gerekmektedir. Sözleşme başlangıç tarihi ve süresi doğru tespit edilmeden, örneğin sözleşmenin yenilenip yenilenmediği veya kaç kez uzadığı incelenmeden yapılacak bir hesaplama, erken başvuru riskini beraberinde getirir.
İkinci olarak, TBK m. 353 kapsamında kiracıya önceden yazılı bildirim yapılmış olması halinde dava açma süresinin bir kira yılı uzayacağı unutulmamalıdır; bu durumda arabuluculuk başvuru tarihi de bu uzamış süreye göre yeniden değerlendirilmelidir. Erken başvurunun sonuçları ağırdır: dava şartı yokluğu nedeniyle davanın usulden reddi, hem zaman hem masraf kaybı anlamına gelir ve kiraya veren yeniden aynı süreci -bu kez doğru zamanlamayla- baştan başlatmak zorunda kalır. Bu da özellikle konut ihtiyacı gibi aciliyet arz eden durumlarda ciddi mağduriyetlere yol açabilir.
Öte yandan kararın kiraya verenler lehine bir güvence de sunduğu söylenebilir: doğru zamanda yapılan arabuluculuk başvurusunda geçen süre, dava açma süresinden düşülmeyecek, bu sayede kiraya veren arabuluculuk sürecine katılırken dava açma hakkını kaybetme endişesi taşımayacaktır.
Kiracılar açısından da bu karar önemlidir; zira usule aykırı açılmış, yani erken arabuluculuk başvurusuna dayanan bir tahliye davasında dava şartı eksikliğini ileri sürme imkânı bulunmaktadır. Kiracının bu tür usul itirazlarını zamanında ve doğru şekilde ileri sürmesi, haksız veya zamansız açılan tahliye taleplerine karşı önemli bir savunma aracı oluşturur.
Sonuç
İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, doğru zamanlama ve usul bilgisi gerektiren teknik süreçlerdir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin bu kararı, zorunlu arabuluculuk başvurusunun ne zaman yapılması gerektiği konusundaki tereddütleri gidermiş olsa da, uygulamada her somut olayın kendine özgü koşullarının -sözleşme tarihi, yenileme durumu, bildirim yapılıp yapılmadığı gibi- titizlikle incelenmesi gerekmektedir. CN Avukatlık Ofisi olarak, kira hukukundan kaynaklanan tahliye, kira tespiti ve benzeri uyuşmazlıklarda hem dava açma sürelerinin doğru hesaplanması hem de zorunlu arabuluculuk sürecinin usulüne uygun yürütülmesi konusunda müvekkillerimize baştan sona rehberlik ediyoruz. Kira sözleşmenizden kaynaklanan bir uyuşmazlıkta hak kaybına uğramamak için, dava açmadan önce hukuki durumunuzu birlikte değerlendirmek üzere ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.
İlk yorum yapan siz olun