Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16 Mayıs 2025 tarihli ve 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı kararı; 18 Temmuz 2025 tarihli 32959 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Karar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu taşınmazların yüklenici tarafından üçüncü kişilere devredilmesi veya ipotekle teminat altına alınması hâlinde ortaya çıkan uyuşmazlıklarda, üçüncü kişilerin mülkiyet haklarının ne ölçüde korunacağına ilişkin önemli bir içtihat birliği sağlamaktadır.
KARARIN HUKUKİ ÖZÜ
Yükleniciye devredilen arsa payı ya da bağımsız bölüm, daha sonra üçüncü kişilere satılmış veya üzerine ipotek konulmuşsa; bu satışa konu sözleşmenin geçersizliğinin tespiti ya da geriye etkili feshi gündeme gelebilir. Yargıtay, bu tür durumlarda tapuya güven ilkesi çerçevesinde iyiniyetli üçüncü kişilerin aynî haklarının korunması gerektiğine oy birliğiyle karar vermiştir. Ancak, üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığı somut şekilde ortaya konulursa, taşınmazın tekrar arsa sahibine dönebileceği kabul edilmiştir.
TAPUYA GÜVEN İLKESİ VE İYİNİYET KAVRAMI
Türk Medeni Kanunu’nda yer alan tapu siciline güven ilkesi, taşınmazın tapudaki kaydına güvenerek hak kazanan kişilerin iyiniyetli olmaları hâlinde korunmalarını sağlar. Yargıtay, bu içtihat birleştirme kararıyla; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sonradan geçersiz sayılması durumunda bile, iyiniyetli üçüncü kişilerin aynî haklarının geçerliliğini sürdüreceğini açıkça ortaya koymuştur.
ARSA SAHİPLERİ VE YÜKLENİCİLER AÇISINDAN SONUÇLAR
-
Arsa sahipleri, yükleniciye devrettikleri taşınmazların üçüncü kişilere satılması hâlinde, ancak bu kişilerin kötüniyetli olduğunu ispatlarlarsa taşınmazı geri alabilir.
-
Yükleniciler, tapuda devraldıkları taşınmazı üçüncü kişilere devrederken sözleşmenin geçerliliğine güvenebilir.
-
Üçüncü kişiler ise, yüklenicinin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini tapudan açıkça görüp iyiniyetli olarak işlem yapmışlarsa, sonradan sözleşme geçersiz sayılsa bile kazanımlarını koruyabilirler.
SONUÇ: GÜVENLİ TAPU İŞLEMİNİN SINIRLARI NETLEŞTİ
Bu içtihat birleştirme kararı, hem uygulamada belirsizlik yaratan durumları netleştirmiş hem de arsa sahipleri ile üçüncü kişilerin menfaatleri arasında adil bir denge kurmuştur. Tapuya güvenerek işlem yapan kişilerin mağdur olmaması, taşınmaz hukukunun öngörülebilirliği açısından kritik öneme sahiptir.
İlk yorum yapan siz olun