TÜRK HUKUKUNDA İCRADAN HACİZLİ TAŞINMAZ SATIN ALIRKEN ALICININ DİKKAT ETMESİ GEREKEN HUSUSLAR

Giriş: İcra Yoluyla Taşınmaz Satışına Genel Bakış

Bu rapor, Türk İcra Hukuku kapsamında hacizli taşınmazların icra yoluyla satışında, taşınmazı satın alan üçüncü kişilerin dikkat etmesi gereken tüm hukuki, tapu, vergi, yükümlülük, risk ve prosedürleri sistematik bir şekilde değerlendirmeyi amaçlamaktadır. Potansiyel alıcılara kapsamlı bir rehber sunarak, bu karmaşık süreçte bilinçli kararlar almalarını sağlamak hedeflenmektedir.

Türk İcra Hukukunda Hacizli Taşınmaz Satışının Hukuki Çerçevesi (İİK m. 106 vd.)

İcra yoluyla satış, borçlunun borcunu ödememesi üzerine alacaklının talebiyle borçlunun mallarının cebri icra yoluyla paraya çevrilmesidir. Taşınmaz satışları, İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 106 ve devamı maddelerinde özel olarak düzenlenmiştir. Bu süreç, alacaklının alacağını tahsil etmesini sağlarken, satış işleminin şeffaf, adil ve hukuka uygun bir şekilde gerçekleştirilmesini hedefler.¹

Süreçte temel olarak İcra ve İflas Kanunu (İİK m. 106-140), Tapu Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, Türk Medeni Kanunu (özellikle mülkiyet hükümleri), Vergi Usul Kanunu ve KDV Kanunu alıcı yükümlülükleri açısından incelenmektedir.

Haciz işleminin tamamlanması, borcun tahsilini tek başına sağlamaz. Alacağın tahsili ancak malların paraya çevrilmesiyle mümkündür. Bu nedenle, haczedilen malların satışı için icra müdürlüğüne satış talebinde bulunulması zorunludur.²

İcra Satış Süreci ve Aşamaları

Haciz ve Satış Kararı

Haciz işlemi, icra takibinin kesinleşmesi ve borcun süresinde ödenmemesi üzerine alacaklının icra müdürlüğüne başvurusuyla başlar.³ Taşınmaz üzerindeki haciz, tapu siciline şerh düşülerek üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir.⁴

Alacaklı, taşınmaz üzerindeki hacizden itibaren bir yıl içinde satış talebinde bulunmalıdır (İİK m. 106/1).⁶ Bu süre içinde satış istenmezse haciz kendiliğinden düşer.² 7343 sayılı Kanun değişikliği ile borçlu da hacizden itibaren bir yıl içinde satış talep etme yetkisine sahiptir.² İcra dairesi, satış talebinden itibaren üç ay içinde açık artırma usulü ile taşınmazın satışını yapmalıdır; bu süre düzenleyici niteliktedir.⁷

Haciz süresi (bir yıl) ve icra dairesinin satış yapma süresi (üç ay) arasındaki ilişki, alıcı için kritik bir zamanlama penceresi oluşturur. Haczin süresinde satış istenmemesi nedeniyle düşmesi, icra takibini tamamen sonlandırmasa da, o hacze dayalı satışı engeller.² Bu durum, alıcının sadece mevcut hacizleri değil, aynı zamanda bu hacizlerin aktif bir satış sürecine konu olup olmadığını ve düşme riskini de değerlendirmesini gerektirir. Borçlunun da satış talep etme yetkisi kazanması, sürecin hızlanması veya borçlunun stratejik olarak belirli malların satışını teşvik etmesi gibi yeni dinamikler yaratabilir. Bu, borçlunun borçlarını daha hızlı kapatma veya diğer malları üzerindeki hacizleri kaldırma motivasyonuyla süreci hızlandırmasına olanak tanır.¹¹

Aşağıdaki tablo, hacizli taşınmaz satış süreçlerindeki önemli süreleri ve durumları özetlemektedir:

Tablo 1: Hacizli Taşınmaz Satış Süreçleri ve Süreleri (İİK m. 106 vd.)

Haciz Türü	Satış Talep Süresi (Hacizden İtibaren)	İcra Dairesinin Satış Yapma Süresi (Talep Üzerine)	Haczin Düşme Durumu (Süre Aşımında)	İlgili İİK Maddeleri
Taşınmaz Mallar (Ev, Arsa, Dükkan vb.)	1 Yıl 6	3 Ay (Düzenleyici Süre) 7	Süresinde talep edilmezse kendiliğinden düşer 2	m. 106/1, m. 123
Taşınır Mallar (Araçlar vb.)	6 Ay 3	2 Ay (Düzenleyici Süre) 7	Süresinde talep edilmezse kendiliğinden düşer 3	m. 106/1, m. 112/1
Banka Hesabı / 3. Kişideki Alacak	6 Ay 6	Uygulanmaz (Paraya Çevirme Aşaması Yok) 8	Süresinde talep edilmezse kendiliğinden düşer 6	m. 106/2

Satış İlanı ve Şartnamenin Detaylı İncelenmesi

İcra dairesi, taşınmazın satışa çıkarılacağını resmi ilanlarla duyurur.¹ Bu ilanlar genellikle Adalet Bakanlığı’nın e-Satış Portalı (esatis.uyap.gov.tr) üzerinden yayımlanır; gerektiğinde Basın İlan Kurumu İlan Portalı ve adliye ilan panolarında da duyurulabilir.² Satış ilanında, satışa konu malın cinsi, mahiyeti, önemli nitelikleri, kıymet takdirine göre belirlenen tahmini değeri, bulunduğu yer, artırmanın yapılacağı tarih ve saat aralığı ile e-Satış portalı bilgisi zorunlu olarak yer almalıdır.²

Artırma şartnamesi, satışa çıkarılan taşınmazın fiziki ve hukuki durumu hakkında alıcılara bilgi veren, ihalenin koşullarını gösteren, icra memuru tarafından hazırlanan önemli bir belgedir.¹⁵ Şartname, ilanda yer almayan ancak artırmanın yapılmasıyla ilgili tüm detayları içerir.⁷ Açık artırmaya katılanlar, şartnameyi tüm ekleriyle birlikte incelemiş ve içeriğini kabul etmiş sayılırlar.⁷ Bu şartname, alıcılar için tapu sicili hükmündedir; şartnamede yazılmayan hususlardan alıcı sorumlu olmayacaktır.¹²

Şartnamenin “tapu sicili hükmünde” olması yasal bir güvence sağlamakla birlikte, alıcının kendi araştırmasını yapma yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Bu ifade, şartnamenin içeriğinin bağlayıcı olduğunu ve alıcının bu belgeye güvenerek hareket edebileceğini belirtir. Ancak, satış ilanında veya şartnamede taşınmaza ilişkin bilgilerin yanlış gösterilmesi, satışa olan ilgiyi azaltabilir ve yapılan ihalenin feshine neden olabilir.¹⁶ Bu durum, alıcının şartnameyi sadece okumakla kalmayıp, içeriğini bağımsız olarak doğrulaması gerektiğini gösterir. İhalenin feshi, alıcı için zaman ve emek kaybına yol açabileceği gibi, hukuki belirsizlik de yaratabilir. Dolayısıyla, şartnamedeki bilgilerin doğruluğunun teyidi, alıcının yatırım güvenliği açısından kritik bir adımdır.

E-Satış (UYAP Üzerinden) ve Fiziki Satış Süreçleri Karşılaştırması

Güncel düzenlemelerle (7343 sayılı Kanun) haczedilen malların satışı, Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemi (UYAP) entegre Elektronik Satış Portalı (esatis.uyap.gov.tr) üzerinden açık artırma yoluyla yapılmaktadır.² Fiziki satışlar ise daha geleneksel yöntemlerle, icra dairesi veya satış memurluğu tarafından belirlenen yerlerde gerçekleştirilir.¹

E-satış portalında açık artırma süresi 7 gündür. Bu süre zarfında kullanıcılar sistem üzerinden teklif verebilir.² Teklifler arasındaki fark, muhammen kıymetin binde birinden ve herhalde 100 TL’den az olamaz.¹² Son 10 dakikada teklif gelirse süre 10 dakika uzar, ancak toplam uzatma süresi 1 saati geçemez.²

UYAP e-Satış portalının zorunlu hale gelmesi, icra satış süreçlerini daha şeffaf, erişilebilir ve rekabetçi hale getirmiştir.² Bu durum, potansiyel alıcılar için coğrafi kısıtlamaları azaltırken, aynı zamanda dijital okuryazarlık ve sistemin işleyişine hakimiyet gerekliliğini artırmıştır. Fiziksel ihalelerdeki “tellal bağırması” yerine otomatik sistemin sonuç ilan etmesi süreci standartlaştırmıştır.¹⁸ Dijitalleşme, ihalelere katılımı kolaylaştırarak daha geniş bir kitleye ulaşmayı sağlamış, bu da rekabeti artırarak satış bedellerinin piyasa değerine daha yakın oluşmasına katkıda bulunmuştur. Ancak, alıcıların dijital platformun kurallarını (teklif verme süreleri, uzatma mekanizmaları gibi) iyi anlaması, bu yeni ortamda başarılı olabilmek için vazgeçilmezdir.

Alıcının Satış Öncesi Yapması Gereken Hukuki ve Teknik Kontroller 

Tapu Kayıtlarının Kapsamlı Analizi (Şerhler, Haciz, İpotek, Takyidatlar)

Alıcının, ihaleye katılmadan önce taşınmazın tapu kayıtlarını detaylıca incelemesi hayati öneme sahiptir.¹ Tapu kaydı, taşınmazın mülkiyet durumu, üzerinde bulunan haklar, kısıtlamalar ve diğer hukuki yükümlülükler hakkında bilgi verir.²²

Takyidat: Tapu kaydında yer alan mülkiyet hakkını kısıtlayan şerhler, beyanlar, irtifak hakları, gayrimenkul mükellefiyeti, vakıf belirtmesi ve rehinlerin genel adıdır.¹⁵ Tapu takyidat belgesi, taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz, intifa hakkı gibi durumları gösteren resmi bir belgedir.²⁴ Bu belge, tapu sicil müdürlüklerinden veya e-Devlet üzerinden alınabilir.²⁴

Haciz ve İpoteklerin Akıbeti: İcra ihalesinden alınan taşınmaz, üzerindeki her türlü takyidat ve sınırlamalardan (haciz, ipotek, ihtiyati tedbir kararları dahil) ari olarak alınır.²⁵ Satışın kesinleşmesi ve bedelin ödenmesinin ardından, icra dairesi “taşınmaz satış belgesi” düzenler ve bu belge tapu müdürlüğüne gönderilir. Tescil işlemi tamamlandığında mülkiyet yeni alıcıya geçer ve taşınmaz üzerindeki haciz, ipotek ve şerhler kaldırılır (istisnaları hariç).² Ancak kamu haczi varsa, bu haciz kalkmadıkça veya ilgili kurumdan muvafakat alınmadıkça resmi satış yapılamaz.⁵ İrtifak hakları gibi bazı ayni haklar ise taşınmazla birlikte devredilebilir.²⁰

Genel kural, icra satışında taşınmazın takyidatlardan ari olarak devredilmesi olmasına rağmen ², “istisnaları hariç” ifadesi ve kamu hacizleri ⁵ ile irtifak hakları ²⁰ gibi durumlar önemli bir ayrım yaratır. Bu durum, alıcının sadece “ari devir” beklentisiyle hareket etmemesi, şartname ve tapu kayıtlarındaki her bir takyidatı özel olarak incelemesi gerektiğini gösterir. Özellikle kamu hacizleri satışa engel olabildiğinden ⁵, bu, alıcının en kritik risklerinden biridir. Alıcının, tapu kaydındaki her bir şerhi ve beyanı dikkatle analiz etmesi, taşınmazın hukuki durumunu tam olarak anlaması ve potansiyel sürprizlerle karşılaşmaması için elzemdir.

İmar Durumu, Ruhsat Bilgisi ve Fiili Kullanım Araştırması

İmar Durumu: Taşınmazın imar durumu, belediyeden veya ilgili idarelerden sorgulanmalıdır.²² Bu, taşınmazın yapılaşmaya uygun olup olmadığını, hangi tür yapılaşmaya izin verildiğini ve olası yola-yeşile terk işlemlerini gösterir.²⁸ İmar durumunun satış ilanında belirtilmesi önemlidir; eksik bilgi ihalenin feshine neden olabilir.³⁰ Özellikle arsa alımlarında, imarı olmayan veya sit alanı şerhi bulunan arazilerde inşaat yapılamayacağı ve değerinin düşük olabileceği unutulmamalıdır.²⁰

İmar durumu veya ruhsat bilgilerindeki eksiklikler (iskan olmaması, projesine aykırılık vb.) sadece idari para cezası ile sınırlı kalmayıp ³¹, taşınmazın değerini düşürme ³¹, satış zorluğu ³¹, kredi kullanımında engeller ³¹, hatta yıkım kararı riskine ³¹ yol açabilir. Bu durum, alıcının finansal beklentilerini ve mülkiyetin tam kullanımını doğrudan etkileyen bir zincirleme reaksiyon yaratır. Bu nedenle, alıcının bu bilgilere erişimi ve doğruluğunu teyit etmesi, gelecekteki büyük maliyet ve hukuki sorunlardan kaçınmak için hayati önem taşır.

Ruhsat Bilgisi (Yapı Ruhsatı ve İskan Ruhsatı): Taşınmazın yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi (iskan ruhsatı) bilgileri, ilgili belediyeden veya tapu kayıtlarından kontrol edilmelidir.²² Kat mülkiyeti tapusu olan bir gayrimenkulün iskan ruhsatı olduğu kabul edilir.³⁷ İskan belgesi olmayan binalar yasal olarak kullanılamaz, idari para cezalarına tabi olabilir, değeri düşük olabilir, satışı zorlaşabilir ve kredi kullanımında sorunlar yaşanabilir.³¹

Fiili Kullanım Araştırması: Taşınmazın yerinde görülerek fiili kullanım durumu, mevcut eksiklikler, bakım gereksinimleri ve olası işgal durumları tespit edilmelidir.¹ Fiili kullanımın tapu veya imar durumuyla çelişmesi, ileride sorunlara yol açabilir.⁴⁰

İcra satışlarında taşınmazın fiziki olarak incelenmesi ve fiili durumunun tespiti, borçlu veya kiracı engellemeleri nedeniyle zor olabilir.¹⁵ Bu durum, alıcının “gördüğü gibi alma” prensibiyle hareket etme riskini artırır ve sonradan ortaya çıkabilecek ayıplar veya tahliye sorunları için ek maliyet ve zaman kaybı yaratabilir.²¹ Alıcının bu kısıtlı inceleme imkanına rağmen, riskleri minimize etmek için mümkün olduğunca yerinde inceleme yapması, komşulardan bilgi alması ve mevcut belgeleri dikkatle analiz etmesi gerekmektedir.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Durumunun Değerlendirilmesi

Kat İrtifakı: İnşaat halindeyken alınan ve binanın projeye uygunluğunun henüz denetlenmediği tapu türüdür.⁴¹ Kat irtifaklı tapuya sahip mülkler yasal mülkiyet hakkı sağlasa da, bağımsız bölümlerin inşa edilip edilmediği ve projesine uygunluğu kat maliklerinin sorumluluğundadır.⁴²

Kat Mülkiyeti: Bina tamamlandığında ve projesine uygunluğu ile borcunun olmadığı tespit edildiğinde alınan tapu türüdür.⁴¹ Kat mülkiyetine geçiş için yapı kullanma izin belgesi (iskan) zorunludur.³¹

Riskler: Kat irtifaklı ev alırken, projenin yapı ruhsatının olup olmadığı, iskan alınmasına aykırılık taşıyan durumlar ve müteahhit/inşaat firmasıyla yapılan sözleşmenin detayları incelenmelidir.⁴³ Kat irtifaklı yapılar krediye uygun olsa da, projesine aykırılıklar kredibiliteyi etkiler.⁴² İskanı olmayan binaların değeri düşüktür, satışı zordur ve kredi kullanımında zorluklar yaşanabilir.³¹

Kat irtifaklı bir taşınmazın icradan alınması, başlangıçta cazip görünse de, iskan sorunları veya projeye aykırılıklar nedeniyle alıcıya ek maliyetler (belediye harçları, proje tadilatları, eksiklik giderme) getirebilir.³¹ Bu durum, taşınmazın nihai maliyetini ve yatırım getirisini olumsuz etkileyebilir. Ayrıca, iskanın olmaması, taşınmazın değerini düşürür ve gelecekteki satışını zorlaştırır.³¹ Bu nedenle, alıcıların kat irtifaklı bir taşınmazı değerlendirirken, sadece ihale bedeline değil, aynı zamanda iskan belgesi alımı için gerekli olabilecek potansiyel ek masraflara ve zaman kaybına da odaklanmaları gerekmektedir.

Aşağıdaki tablo, kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki temel farkları ve alıcı için önemli riskleri özetlemektedir:

Tablo 2: Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar ve Riskler

Özellik	Kat İrtifakı	Kat Mülkiyeti	Alıcı İçin Riskler/Dikkat Edilmesi Gerekenler
Tanım	İnşaat halindeyken alınan tapu türü 41	Bina tamamlandığında alınan tapu türü 41	Kat irtifaklı mülklerde inşaatın tamamlanmaması veya projeye aykırılık riski.42
Yapı Durumu	Binanın projeye uygunluğu henüz denetlenmemiştir 41	Binanın projeye uygunluğu ve borcunun olmadığı tespit edilmiştir 41	İskan belgesi (yapı kullanma izni) alınamaması riski.31
İskan Belgesi	Genellikle iskan belgesi yoktur 31	İskan belgesi alınması zorunludur 31	İskan eksikliği idari para cezası, düşük değer, satış zorluğu, kredi kullanımında zorluk yaratır.31
Hukuki İşlem	Tapu üzerinde hukuki işlem yapılabilir 41	Tapu üzerinde hukuki işlem yapılabilir 41	Kat irtifaklı mülklerde, müteahhit/inşaat firmasıyla yapılan sözleşmenin detayları incelenmeli.43
Krediye Uygunluk	Krediye uygun olabilir, ancak projeye aykırılıklar kredibiliteyi etkiler 42	Krediye uygunluğu daha yüksektir	Kat irtifaklı mülklerde ek masraflar (harçlar, tadilatlar) çıkabilir.31

İhale Süreci ve Alıcının Yükümlülükleri

İhale Bedelinin Yatırılması, Süreler ve Teminat Uygulamaları

Artırmaya katılabilmek için ihaleye konu malın muhammen kıymetinin %10’u oranında teminat yatırılması gerekir.¹⁹ Bu teminat, en geç açık artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23.30’a kadar icra dairesinin banka hesabına yatırılmalıdır.¹⁹ Teminat mektubu gösterilecekse, artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai saati sonuna kadar icra dairesine tevdi edilmelidir.¹⁹

İhale alıcısı, ihale bedelini peşin ödemekle yükümlüdür. Talep etmesi halinde kendisine 10 günlük (bazı durumlarda 20 günlük) süre verilebilir.¹⁸ İhale bedeli süresinde ödenmezse, yatırılan teminat iade edilmez ve satış masraflarına mahsup edilir.¹⁹ İhale bedelinin süresinde ödenmemesi durumunda teminatın kaybedilmesi ciddi bir finansal risktir.¹⁹ Bu durum, alıcının ihaleye girmeden önce sadece teminatı değil, aynı zamanda ihale bedelinin tamamını ödeyebilecek finansal yeterliliğe sahip olması gerektiğini vurgular. Bir ihalede başarılı olmak kadar, ihale bedelini zamanında ödeyebilmek de büyük önem taşır; aksi takdirde, yatırılan teminatın kaybedilmesi, alıcı için önemli bir mali kayıp anlamına gelebilir. Bu nedenle, alıcının finansal hazırlığını sadece teminat miktarıyla sınırlı tutmaması, tüm ihale bedelini karşılayabilecek likiditeye sahip olduğundan emin olması gerekir.

İhale Alıcısının Vergisel Yükümlülükleri (KDV, Harç, Diğer Vergiler)

İhale sonrası alıcı, ihale bedeli üzerinden Katma Değer Vergisi (KDV), Damga Vergisi (D.V.) ve Tapu Harcı öder.²⁰

KDV Oranları: Konut satışlarında KDV oranı, net alanı ve yapı ruhsatı tarihine göre değişir. Net alanı 150 m²’yi aşmayan konutlar için %10 (öncesinde %8), 150 m²’den fazla olanlarda 150 m²’ye kadar %10, aşan kısım için %20 uygulanır. Afet riski alanlarındaki dönüşüm projelerinde 150 m²’ye kadar %1, aşan kısım için %20 kademeli KDV uygulanır.⁴⁵ Arsa ve arazilerde KDV %8’dir.⁴⁶ Ticari araçlarda %20, hususi araçlarda %1 KDV uygulanır.⁴⁴

Damga Vergisi: İhale tutanağı için damga vergisi alınır. Genellikle belli parayı ihtiva eden kağıtlar için binde 9,48 oranında uygulanır.⁵²

İcra satışlarında taşınmazın görünen ihale bedelinin üzerine eklenen KDV, tapu harcı ve damga vergisi gibi maliyetler ²⁰ toplam alım maliyetini önemli ölçüde artırır. Alıcılar genellikle sadece ihale bedeline odaklandığı için, bu ek masrafları göz ardı edebilir ve bu da beklenmedik bir maliyet yükü oluşturabilir. Özellikle KDV oranlarının konutun metrekaresi, yapı ruhsatı tarihi ve bulunduğu bölgeye göre farklılık göstermesi ⁴⁵ karmaşıklığı artırır ve yanlış hesaplama riskini beraberinde getirir. Bu durum, alıcının yatırım bütçesini hazırlarken sadece ihale bedelini değil, tüm bu ek vergisel yükümlülükleri de detaylı bir şekilde hesaplamasını gerektirir. Aksi takdirde, beklenen kar marjı düşebilir veya yatırım cazibesini kaybedebilir.

Aşağıdaki tablo, icra satışında alıcının karşılaşacağı vergi ve harç yükümlülüklerini (2025 güncel oranlar) detaylandırmaktadır:

Tablo 3: İcra Satışında Vergi ve Harç Yükümlülükleri (2025 Güncel Oranlar)

Yükümlülük Türü	Açıklama/Oran	Ödeme Şekli	Alıcı İçin Dikkat Edilmesi Gerekenler
KDV	Konut: 150 m² altı %10 (afet riskli alanda %1), 150 m² üstü kademeli %10/%20.45	Arsa/Arazi: %8.46	Ticari Araç: %20, Hususi Araç: %1.44	İhale bedeli üzerine eklenir, icra dairesine ödenir.44	Konutun net alanı, yapı ruhsatı tarihi ve bulunduğu bölgeye göre KDV oranı değişebilir. Detaylı hesaplama yapılmalı.45
Tapu Harcı	Satış bedelinin toplam %4’ü (%2 alıcı, %2 satıcı).48	Döner Sermaye Bedeli: Yaklaşık 1300 TL (2025).50	İlave Hizmet Bedeli: 113 TL (2024).49	Tapu Müdürlüğü’ne ödenir.48	Tapuda beyan edilen satış tutarının düşük gösterilmesi halinde ek harç, faiz ve %25 vergi ziyaı cezası uygulanır.49
Damga Vergisi	İhale tutanağı için binde 9,48.52	İcra dairesine ödenir.44	Belli parayı ihtiva eden kağıtlar için oran değişebilir.

Tapu Tescili ve Malik Sıfatının Kazanılması Süreci

İhale alıcısı, ihale bedelini ödedikten sonra icra dairesi tarafından “taşınmaz satış belgesi” düzenlenir.² Bu belge, mülkiyetin devri için tapu müdürlüğüne gönderilir.² Tescil işlemi tamamlandığında mülkiyet yeni alıcıya geçer.²

Mülkiyet, kural olarak tescille kazanılsa da, icra ihalesinde en yüksek teklifi veren alıcı, ihale anında mülkiyeti kazanmış sayılır. Bu durum, tescille kazanmanın bir istisnasıdır.⁵⁶ Kazanılan mülkiyet, ihalenin kesinleşmesiyle tapuya tescil edilir.⁵⁶ Tapuya yazı yazmak için ihalenin kesinleşmesi ve 7 gün içerisinde feshinin istenmemiş olması ya da istendiyse bile reddedilip ihalenin kesinleşmesi gerekir.¹² Mülkiyetin ihale anında kazanılması, alıcının ihale anından itibaren taşınmaz üzerindeki haklarını ve risklerini üstlendiği anlamına gelir, resmi tescil henüz gerçekleşmese bile. Bu durum, ihalenin feshi gibi ihtimallerde alıcının hukuki konumunu etkiler ve taşınmazın faydalarından yararlanma veya zararlarından sorumlu olma anını öne çeker.

İcra Satışında Karşılaşılabilecek Riskler ve Korunma Yolları

İhale Feshi Talepleri: Nedenleri, Süreci ve Hukuki Sonuçları

İhalenin feshi, yapılan ihalenin Kanunda öngörülen usule aykırı şekilde yapılması sebebiyle hükümlerini ortadan kaldırmaya yönelik bir hukuki yoldur.⁵⁷ İhalenin feshi nedenleri kanunda tek tek sayılmamış olup, ihaleye fesat karıştırılmış olması, artırmaya hazırlık aşamasındaki hatalı işlemler, ihalenin yapılması sırasındaki hatalı işlemler ve alıcının taşınmazın önemli nitelikleri hakkında hataya düşürülmüş olması başlıca fesih nedenleridir.³⁰

Süreler: Şikâyet süresi, ihale tarihinden itibaren 7 gündür ve hak düşürücü niteliktedir.⁵⁷ Ancak, satış ilanının usulsüz tebliği, satılan malın esaslı niteliklerinde hata olması veya ihaleye fesat karıştırılması halinde şikâyet süresi, bu durumun öğrenildiği tarihten itibaren başlar.² Her halde bu süre, ihalenin ilanından itibaren bir yılı geçemez.²

Sonuçları: İhale feshedilirse, alıcı mülkiyet hakkını kaybeder ve yaptığı ödeme nemalı olarak kendisine iade edilir.² Alıcı, taşınmazı kullanmış olsa da ecrimisil ödemez, ancak maldan elde ettiği kazançları iade etmek ve yaptığı faydalı/zaruri masrafların karşılığını talep etmek hakkına sahiptir.²

İhalenin feshi için 7 günlük hak düşürücü süre kuralı ⁵⁷ basit görünse de, “öğrenme anı” istisnası ² alıcı için belirsizlik yaratır. Bu durum, ihalenin üzerinden uzun zaman geçse bile, usulsüzlüklerin sonradan öğrenilmesi halinde fesih davası açılabileceği anlamına gelir. Bu durum, alıcının mülkiyetinin uzun süreler boyunca risk altında kalabileceği ve yatırım güvenliğini olumsuz etkileyebileceği bir “beklenmedik durum” riski taşır. Alıcının, ihale sonrası bile taşınmazın hukuki durumunu takip etmesi ve olası fesih nedenlerini erkenden tespit etmesi, bu belirsizliği yönetmek için önemlidir.

Aşağıdaki tablo, ihale feshi nedenlerini ve alıcı için sonuçlarını özetlemektedir:

Tablo 4: İhale Feshi Nedenleri ve Sonuçları 

Fesih Nedeni	Açıklama	Süre (Şikayet İçin)	Alıcı İçin Sonuç
İhaleye Fesat Karıştırılması	İhale sürecinde hile, danışıklı işlem veya rekabeti engelleme.30	Öğrenme tarihinden itibaren 7 gün, her halde ilan tarihinden itibaren 1 yıl.2	Mülkiyet hakkı kaybedilir, ödenen bedel nemalı olarak iade edilir.2 Ecrimisil ödenmez, ancak elde edilen kazançlar iade edilir.2
Artırmaya Hazırlık Aşamasındaki Hatalı İşlemler	Satış ilanının usulsüz tebliği, kıymet takdirinin hatalı olması, şartnamede eksik/yanlış bilgi.30	Öğrenme tarihinden itibaren 7 gün, her halde ilan tarihinden itibaren 1 yıl.2	Mülkiyet hakkı kaybedilir, ödenen bedel nemalı olarak iade edilir.2
İhalenin Yapılması Sırasındaki Hatalı İşlemler	İhale saatine uyulmaması, tekliflerin usulsüz alınması, yasal şartların sağlanmaması.30	Öğrenme tarihinden itibaren 7 gün, her halde ilan tarihinden itibaren 1 yıl.2	Mülkiyet hakkı kaybedilir, ödenen bedel nemalı olarak iade edilir.2
Alıcının Taşınmazın Önemli Nitelikleri Hakkında Hataya Düşürülmesi	Taşınmazın esaslı vasıflarında yanıltıcı bilgi verilmesi.30	Öğrenme tarihinden itibaren 7 gün, her halde ilan tarihinden itibaren 1 yıl.2	Mülkiyet hakkı kaybedilir, ödenen bedel nemalı olarak iade edilir.2

 Ortaklığın Giderilmesi Davası Riski

Paylı veya elbirliği mülkiyete tabi mallarda, paydaşlardan birinin talebiyle ortaklığın sona erdirilmesi için açılan davadır (İzale-i Şuyu Davası).⁶⁰ İcra yoluyla satılan taşınmazın ortak mülkiyete konu olması halinde, bu risk alıcı için devam edebilir. Ancak, cebri icra yoluyla yapılan satışlarda ortaklığın giderilmesi davasının doğrudan bir fesih nedeni olup olmadığı tartışmalıdır. İcra satışında mülkiyetin ari olarak geçmesi kuralı ² bu riski azaltır, ancak detaylı şartname incelemesi önemlidir.²⁰

İcra satışında taşınmazın üzerindeki hacizlerin ve ipoteklerin kalktığı (ari satış) belirtilirken ², “ortak mülkiyet sorunları olabilir” ²¹ ve “izaleyi şuyu yahut borç tarihinden önce şerh edilmiş bir ayni hak var ise işte o vakit o ayni hak ile birlikte taşınmazı devralırsınız” ²⁰ ifadeleri bir belirsizlik yaratır. Bu durum, alıcının ortak mülkiyetin özel durumlarını ve şerh edilmiş ayni hakların akıbetini çok dikkatli incelemesi gerektiğini gösterir. Ortaklığın giderilmesi davası, mülkiyetin devri sonrasında bile yeni maliki etkileyebilir ve taşınmazın aynen taksiminin mümkün olmaması halinde yeniden satışına yol açarak alıcı için belirsizlik ve ek maliyetler doğurabilir.

Şufa (Önalım) Hakkı ve İcra Satışlarındaki Durumu

Yasal önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır (TMK 732).⁶¹

Önemli İstisna: Cebri icra yoluyla yapılan satışlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz.⁶¹ Çünkü cebri icra, hissedarın iradesi dışında, borcun tahsili için icra dairesi tarafından yapılan bir satıştır.⁶¹ Ancak, cebri icra söz konusu değilse, ihale yoluyla satışta şufa hakkının kullanılmasına bir engel yoktur.⁶¹

Cebri icra yoluyla yapılan satışlarda şufa hakkının kullanılamaması ⁶¹ alıcı için önemli bir hukuki güvence sağlar. Bu durum, alıcının paylı mülkiyete konu bir taşınmazı ihaleden alırken, sonradan diğer paydaşların önalım hakkını kullanarak mülkiyeti elinden alma riskinin bulunmadığı anlamına gelir. Bu istisna, icra satışlarını rızai satışlara göre daha güvenli hale getirir ve alıcının gelecekteki olası hukuki uyuşmazlıklardan korunmasına yardımcı olur.

İstihkak Davası ve Alıcıya Etkileri

İstihkak davası, haczedilen malın aslında üçüncü bir kişiye ait olduğu iddiasıyla açılan bir davadır.⁶³ Borçlunun elinde bulunan bir malın başkasına ait olduğu iddia edildiğinde, icra dairesi bunu haciz tutanaklarına geçirir ve taraflara bildirir.⁶⁴

Üçüncü kişi, haczi öğrendiği tarihten itibaren 7 gün içinde istihkak iddiasında bulunmazsa, aynı takipte bu iddiayı ileri sürme hakkını kaybeder.⁶⁴ Alacaklı veya borçlu, üçüncü kişinin iddiasına 3 gün içinde itiraz etmezse iddiayı kabul etmiş sayılır.⁶⁴

Sonuçları: İstihkak iddiası kabul edilirse, mal üzerindeki haciz kalkar ve mal üçüncü kişiye iade edilir.⁶⁵ İstihkak davası sırasında satış isteme süreleri işlemez.⁶⁵ Eğer istihkak davası alıcı lehine sonuçlanırsa, malın haczi gerçekleşir ve satılarak bedelinden alacaklının alacağı ödenir.⁶⁵

İstihkak iddiası haciz işlemini durdurmasa da ⁶³, davanın açılması durumunda satış isteme sürelerinin işlememesi ⁶⁵ süreci uzatabilir. Alıcı açısından bu, ihaleye konu taşınmazın mülkiyetinin devrinde belirsizlik ve gecikme riski anlamına gelir. Ancak, üçüncü kişinin iddiasını 7 gün içinde ileri sürme ve resmi belgeyle ispatlama yükümlülüğü ³⁸ alıcıyı kötü niyetli iddialardan koruma amacı güder. Bu durum, alıcının ihale öncesinde taşınmazın hukuki geçmişini ve olası üçüncü kişi iddialarını araştırmasının önemini bir kez daha ortaya koyar.

Taşınmazın İşgal Altında Olması ve Tahliye Sorunları

İhale ile satılan taşınmazın borçlu veya üçüncü bir kişi tarafından işgal altında olması sık karşılaşılan bir durumdur.²¹ İhale alıcısı adına tescil yapılan taşınmaz hala işgal ediliyorsa, borçluya veya işgal edene 15 gün içinde tahliye emri tebliğ edilir (İİK m. 135/2).⁹ Bu süre içinde tahliye edilmezse, zorla çıkarılıp alıcıya teslim edilir.⁶⁸

Kiracı Durumu: İşgalci konumundaki üçüncü kişinin, taşınmazda kiracı sıfatıyla bulunduğunu haciz tarihinden önceki tarihte yapılmış resmi bir belgeyle (noter onaylı kira sözleşmesi, tapuya şerhli kira sözleşmesi, noterden çekilmiş ihtarnameler vb.) ispatlaması gerekmektedir.³⁸ Bu belge yoksa, 15 günlük süre içinde tahliye zorunludur.⁶⁸ Kiracının tahliye kararına karşı istinaf yoluna başvurması tahliyeyi kendiliğinden durdurmaz; durması için teminat yatırması gerekir.⁶⁹

Taşınmazın işgal altında olması, ihale alıcısı için ciddi bir pratik sorun ve ek maliyet kaynağıdır.²¹ Her ne kadar İİK m. 135 tahliye emri ve zorla tahliye imkanı sağlasa da ⁹, kiracının resmi belgeyle kiracılığını ispatlaması ³⁸ veya itiraz etmesi ⁶⁹ tahliye sürecini uzatabilir, hukuki masraflar ve zaman kaybı yaratabilir. Bu durum, alıcının sadece mülkiyeti değil, aynı zamanda mülkiyetin fiili kullanımını da satın aldığını ve bu kullanımın hemen gerçekleşmeyebileceğini gösterir. Alıcının, ihale öncesinde taşınmazın fiili durumunu ve olası işgal durumlarını mümkün olduğunca araştırması, tahliye riskini ve maliyetlerini öngörmesi açısından kritik öneme sahiptir.

İpotekli Taşınmazın Edinilmesi ve Borçla İlişki

İpotekli bir taşınmazın cebri icra yoluyla satışı mümkündür.⁷⁰ İpotek, taşınmazın devir ve temlikini engellemez.⁷¹ Kural olarak, icra ihalesinden alınan taşınmaz üzerindeki ipotekler kaldırılır.² Ancak, ipotekli taşınmazın devredilmesi durumunda, yeni malikin borçtan kişisel sorumluluğu bulunmamakla birlikte, taşınmazın değeri ile sınırlı olmak üzere ayni bir sorumluluğu vardır.⁷¹ Taşınmaz rehniyle temin edilmiş muaccel borçlar, satış bedelinden tercihen ödenir.⁷¹

Her ne kadar icra satışında ipoteklerin kalkacağı belirtilse de ², ipotekli taşınmazın devri durumunda yeni malikin taşınmazın değeriyle sınırlı ayni sorumluluğu devam edebilir.⁷¹ Bu durum, alıcının ipotek bedelini ihale bedelinin üzerine eklemesi veya bu bedelin satış bedelinden düşülmesini beklemesi gerektiği anlamına gelir. Aksi takdirde, taşınmazın değeri, ipotekli borcun varlığı nedeniyle beklentinin altında kalabilir veya alıcıya dolaylı bir maliyet yükleyebilir. Alıcının bu durumu göz önünde bulundurarak, taşınmazın gerçek değerini ve potansiyel maliyetlerini doğru bir şekilde hesaplaması, beklenmedik finansal yükümlülüklerle karşılaşmaması için önemlidir.

Muvazaa ve Kötü Niyetli İhaleye Katılıma Karşı Korunma Yolları 

Muvazaa, tarafların gerçek iradelerini gizleyerek üçüncü kişileri aldatma niyetiyle yaptıkları işlemdir.⁷² İcra satışlarında, ihaleye fesat karıştırılması ³⁰ veya kötü niyetli katılım ⁷⁴ önemli risklerdir.

Korunma Yolları: İhalenin feshi davası, ihaleye fesat karıştırılması gibi durumlarda başvurulabilecek bir yoldur.³⁰ Ancak, cebri icra yoluyla yapılan satışlar hakkında kural olarak iptal davası açılamaz, çünkü borçlunun serbest iradesiyle yaptığı bir tasarruf yoktur.⁷⁵ İhale alıcısının tapu kaydındaki yolsuzluğu bile bile ve kötü niyetle arttırmaya girerek satın aldığının ispatı halinde tapunun iptali mümkündür.⁷⁴

Muvazaa iddiaları genellikle rızai satışlarda gündeme gelirken ⁷², icra satışlarında “ihalenin feshi” mekanizması önceliklidir.³⁰ Ancak, “ihale alıcısının cebri icradan satılan taşınmazın tapu kaydındaki yolsuzluğu bile bile ve kötü niyetle arttırmaya girerek satın aldığının ispatı halinde tapunun iptali gerektiği” ⁷⁴ yönündeki Yargıtay kararı, icra satışlarında bile alıcının kötü niyetinin mülkiyet hakkını tehlikeye atabileceğini göstermektedir. Bu durum, alıcının sadece yasal prosedürlere uymakla kalmayıp, aynı zamanda “iyi niyet” prensibine de riayet etmesi gerektiğini ortaya koyar. Alıcının, ihaleye katılırken şeffaf ve dürüst bir tutum sergilemesi, gelecekteki olası tapu iptali davalarından korunması için esastır.

Yargıtay İçtihatları Işığında Alıcı Lehine ve Aleyhine İçtihatlar

 Alıcının İyi Niyeti ve Hukuki Koruma Kapsamı 

Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan “dürüstlük kuralı” (objektif iyiniyet) ve “hakkın kötüye kullanılması yasağı” prensipleri, icra satışlarında da alıcının davranışlarını değerlendirmede temel alınır.⁷⁶ Yargıtay, tapu sicilindeki yolsuzluğu bile bile ve kötü niyetle ihaleye katılan alıcının edinimini korumaz ve tapunun iptaline karar verebilir.⁷⁴ Sahte vekaletname ile yapılan satışlarda ilk alıcının iyi niyeti korunmazken, ikinci defa yapılan satışta alıcının iyi niyetinin araştırılması gerekir.⁷⁸

Yargıtay kararları, icra satışlarında alıcının iyi niyetinin mutlak bir koruma sağlamadığını, özellikle tapu kaydındaki bariz yolsuzlukları veya ihaleye fesat karıştırıldığını bilerek hareket eden alıcıların mülkiyet haklarının iptal edilebileceğini göstermektedir.⁷⁴ Bu durum, alıcının sadece hukuki prosedürlere şeklen uymasının yeterli olmadığını, aynı zamanda işlemde dürüstlük ve objektif iyi niyet prensiplerine uygun hareket etmesi gerektiğini vurgular. Hukuki koruma, etik davranışla iç içedir ve alıcının, şüpheli durumlarda derinlemesine araştırma yapma yükümlülüğü bulunmaktadır.

Taşınmaz Üzerindeki Ayıpların Alıcıya Etkisi ve Sorumluluk

 Taşınmazın fiziki veya hukuki ayıpları (rehin, haciz, intifa hakkı gibi kısıtlamalar) olabilir.⁷⁹ Ayıplar açık veya gizli olabilir.⁷⁹

Sorumluluk: İcra satışlarında satıcının ayıba karşı tekeffül sorumluluğu (ayıplı maldan sorumluluk) genel satış hükümlerine göre değerlendirilir.⁸¹ Alıcının bildiği ayıplardan satıcı sorumlu olmaz, ancak alıcının ayıpları bildiğini ispat yükü satıcıdadır.⁸³ Gizli ayıplar için alıcının araştırma yükümlülüğü bulunmamaktadır, ancak ayıp ortaya çıkar çıkmaz satıcıya bildirilmelidir.⁸⁰ Satıcının ayıbı bilerek gizlemesi durumunda, 2 yıllık zamanaşımı süresi uygulanmaz.⁸³

İcra satışlarında alıcının ayıplı maldan sorumluluğu konusunda, “alıcının bildiği ayıplardan ötürü sorumluluk kalkar. Ancak alıcının ayıpları bildiğini ispat yükü satıcıdadır”.⁸³ Bu, alıcı lehine önemli bir koruma sağlar; zira icra dairesi veya borçlunun, alıcının bir ayıbı bildiğini ispatlaması zor olacaktır. Ancak, taşınmazın fiili olarak incelenememesi ¹⁵ alıcının gizli ayıplarla karşılaşma riskini artırır. Alıcının, ihale öncesinde şartnameyi ve varsa bilirkişi raporlarını detaylı incelemesi, olası ayıpları tespit etmeye çalışması ve bu riskleri fiyatlandırması önemlidir.

Tahliye Taleplerinde Yargıtay Yaklaşımı

 Yargıtay, ihale ile satılan taşınmazın tahliyesi konusunda İİK m. 135 hükmünü esas alır.³⁸ Taşınmazın borçlu veya hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmi belgeyle belgelenmiş bir akde dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmesi halinde, 15 gün içinde tahliye emri tebliğ edilir ve tahliye edilmezse zorla çıkarılır.⁶⁷

Resmi Belge Şartı: Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, üçüncü kişinin taşınmazda kiracı sıfatıyla bulunduğunu ancak haciz tarihinden önce yapılan resmi belgeyle ispat edebileceği yönündedir.³⁸ Noter tarafından düzenlenmiş veya onaylanmış kira sözleşmeleri, tapuya şerh verilmiş kira sözleşmeleri bu kapsamdadır.⁶⁷

Paydaşların Durumu: Taşınmazda paylı mülkiyete sahip diğer hissedarlar üçüncü kişi sayılmadığından, İİK m. 135 hükmüne dayalı olarak tahliyeleri istenemez.⁸⁴

Yargıtay’ın tahliye taleplerinde “haciz tarihinden önceki tarihte yapıldığı resmi belgeyle belgelenmiş” kira ilişkisi şartını araması ³⁸ alıcı için önemli bir güvencedir. Bu durum, kötü niyetli veya sonradan oluşturulmuş kira sözleşmeleriyle tahliyenin engellenmesinin önüne geçer. Ancak, bu durum, alıcının ihaleye girmeden önce taşınmazın işgal durumunu ve varsa kira sözleşmelerinin resmiyetini titizlikle araştırmasını zorunlu kılar. Resmi belgenin varlığı, tahliye sürecini uzatabilir ve alıcıya ek hukuki maliyetler getirebilir.

Uygulamada Pratik Tavsiyeler ve Dikkat Edilmesi Gereken İpuçları

 Tapu Müdürlüğü ve Belediyelerle Ön Araştırmanın Önemi

 İhaleye katılmadan önce taşınmazın tapu kayıtları (şerhler, haciz, ipotek, takyidat) ve imar durumu, ruhsat bilgileri için ilgili belediye ve tapu müdürlüğü ile detaylı ön araştırma yapılmalıdır.¹ Web tapu ve e-Devlet gibi dijital kanallar kullanılabilir.²³

İcra satışlarında bilgiye erişim kısıtlı olabilse de ¹⁵, tapu müdürlüğü, belediyeler ve e-Devlet/UYAP gibi resmi kanallar aracılığıyla yapılan proaktif ön araştırma ¹ bilgi asimetrisini önemli ölçüde azaltır. Bu, alıcının potansiyel riskleri (takyidatlar, imar sorunları, iskan eksikliği) önceden tespit etmesini ve daha bilinçli bir teklif vermesini sağlar. Alıcının, bu resmi kanalları etkin bir şekilde kullanarak, taşınmazın gerçek hukuki ve fiziki durumuna dair mümkün olduğunca fazla bilgi edinmesi, gelecekteki olası sorunları önlemenin en etkili yoludur.

Satış İlanı ve Şartnamenin Detaylı İncelenmesi Stratejileri

Satış ilanı ve şartname, taşınmazın en önemli bilgi kaynaklarıdır.² İlanın ve şartnamenin her detayı, özellikle KDV oranı, tapudaki şerhler, rehinler, ipotekler, irtifak hakları, imar durumu ve sit şerhleri gibi bilgiler titizlikle incelenmelidir.²⁰ Şartnamede yazılmayan hususlardan alıcı sorumlu olmayacağından, eksik veya yanıltıcı bilgi olması durumunda ihalenin feshini talep etme hakkı doğabilir.¹²

Satış şartnamesinin “tapu sicili hükmünde” olması ¹² ve ihalenin feshi nedenlerinin şartnamedeki hatalı veya eksik bilgilere dayanabilmesi ¹⁶ alıcı için bu belgenin mutlak önemini vurgular. Bu durum, alıcının sadece şartnameyi okumakla kalmayıp, içeriğinin tam, doğru ve çelişkisiz olduğundan emin olması gerektiğini gösterir. Herhangi bir belirsizlik veya eksiklik, gelecekteki hukuki ihtilafların temelini oluşturabilir. Bu nedenle, şartnamenin her bir maddesinin dikkatle okunması, diğer belgelerle karşılaştırılması ve herhangi bir şüphe durumunda açıklık getirilmesi, alıcının hukuki güvenliğini sağlamak için esastır.

Hukuki Danışmanlık ve Uzman Desteğinin Rolü

İcra usulü satışlarda sürecin yasal boyutları ve risklerin doğru değerlendirilmesi için deneyimli bir avukattan destek alınması şiddetle önerilir.¹ Avukat, hukuki risk raporu hazırlayarak devam eden davalar, ipotekler veya hacizler hakkında kapsamlı bilgi sağlayabilir.²¹

İcra satışlarının hukuki karmaşıklığı ve barındırdığı çoklu riskler göz önüne alındığında (takyidatlar, tahliye, ihale feshi, vergi yükümlülükleri), uzman bir avukatın desteği, alıcının bilgi eksikliği sorununu ²¹ gidermede, hukuki riskleri minimize etmede ve süreci daha sorunsuz yönetmede kritik bir katma değer sağlar. Bu durum, yatırımın potansiyel getirisi ile riskleri arasındaki dengeyi doğru kurmak için bir zorunluluktur. Bir avukatın rehberliği, alıcının yasal süreçleri doğru anlamasına, riskleri önceden öngörmesine ve olası hukuki sorunlara karşı etkili stratejiler geliştirmesine yardımcı olur.

İhaleye Katılımda Taktiksel Yaklaşımlar ve Teminat Süreci

 Teklif verirken en düşük tutarla artırım yapmak (şov yapmaktan kaçınmak) ve son kozu son 10 dakikaya bırakmak gibi taktikler kullanılabilir.²⁰ Son 10 dakikada teklif gelirse sürenin 10 dakika uzaması dikkate alınmalıdır.¹⁹ Teminatın süresi içinde ve doğru şekilde yatırılması zorunludur.¹⁹

İhale sürecindeki “son 10 dakika” kuralı ¹⁹ ve “en düşük tutarla artırım” tavsiyesi ²⁰, sürece bir strateji ve psikoloji boyutu katmaktadır. Bu durum, alıcının sadece finansal hazırlıkla değil, aynı zamanda rekabetçi bir ortamda nasıl davranacağına dair taktiksel bir yaklaşımla ihaleye girmesi gerektiğini gösterir. Yanlış taktikler, gereksiz yere yüksek tekliflere veya ihalenin kaybedilmesine yol açabilir. Alıcının, ihale platformunun teknik işleyişini ve diğer katılımcıların davranışlarını gözlemleyerek kendi teklif stratejisini optimize etmesi, başarılı bir alım için önemlidir.

Alım Sonrasında Yapılması Gereken İşlemlerin Sıralaması

 Satış tamamlandığında, üzerinde bulunan borçların kapandığına dair resmi belgeler alınmalı, ipotek veya kısıtlama varsa kaldırılması sağlanmalı ve belediyeden gerekli izin ve ruhsatların tam olduğundan emin olunmalıdır.²¹ Tapu devrinden sonra mülk fiilen teslim alınmalı ve abonelik işlemleri yapılmalıdır.²¹

İhale kazanıldıktan ve bedel ödendikten sonra sürecin tamamlandığı yanılgısına düşülmemelidir. Alım sonrası borçların kapandığına dair belgelerin alınması, takyidatların terkin ettirilmesi, ruhsat kontrolleri ve fiili teslim gibi adımlar ²¹ alıcının aktif takibini gerektirir. Bu durum, mülkiyetin tam ve sorunsuz bir şekilde kullanılabilmesi için hukuki ve idari süreçlerin devam ettiğini gösterir. Alıcının, bu adımları titizlikle takip etmesi, gelecekteki olası hukuki ve idari sorunların önüne geçmek ve taşınmazı tam anlamıyla kullanıma hazır hale getirmek için zorunludur.

Sonuç

İcra yoluyla hacizli taşınmaz satın almak, potansiyel olarak cazip fırsatlar sunsa da, Türk İcra Hukuku’nun karmaşık yapısı ve barındırdığı çok sayıda risk nedeniyle derinlemesine hukuki ve pratik bilgi gerektiren bir süreçtir. Alıcının, satış öncesi detaylı hukuki ve teknik araştırmalar yapması, satış ilanı ve şartnameyi titizlikle incelemesi, olası riskleri (ihale feshi, şufa, istihkak, tahliye, vergi yükümlülükleri) önceden tespit etmesi ve bu risklere karşı korunma yollarını bilmesi hayati öneme sahiptir. Yargıtay içtihatları, alıcının iyi niyetinin sınırlarını ve ayıplı mal sorumluluğu gibi konularda yol gösterici niteliktedir. Bu süreçte uzman bir hukuk danışmanından destek almak, olası mağduriyetlerin önüne geçmek ve yatırımın güvenliğini sağlamak adına vazgeçilmezdir. Bilinçli ve stratejik bir yaklaşımla hareket eden alıcılar, icra satışlarından önemli avantajlar elde edebilirler.

Sorumluluk Reddi Beyanı:

Bu içerik, yapay zeka destekli araçlar kullanılarak genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Taşınmaz alım-satımı, icra takibi ve ipotek işlemleri gibi karmaşık hukuki konularda kişisel durumunuza özel doğru yönlendirme ve işlem için mutlaka bir hukuk uzmanına danışmanız tavsiye edilir. İçeriğin kullanımı sonucunda doğabilecek doğrudan veya dolaylı zararlardan site yönetimi sorumlu tutulamaz.

Alıntılanan çalışmalar

1. İcra Dairesi Tarafından Taşınmazın İhale ile Satılması ve Sonrası: Süreç, Hukuki Boyutlar ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://altinlarhukuk.com/icra-dairesi-tarafindan-tasinmazin-ihale-ile-satilmasi-ve-sonrasi-surec-hukuki-boyutlar-ve-dikkat-edilmesi-gereken-hususlar
2. İcra Yoluyla Haczedilen Malın Satışı ve İhale Süreci | Kulaçoğlu Hukuk Bürosu, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://kulacoglu.av.tr/icra-yoluyla-haczedilen-malin-satisi-ve-ihale-sureci/
3. Hacizli Mal Satılabilir mi? – Av. Pelin İŞLER, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://pelinisler.av.tr/2024/08/01/hacizli-mal-satilabilir-mi/
4. hacizden sonra 3. kişi lehine tapu iptal tescil kararının kesinleşmesinin haciz tarihindeki mülkiyet durumuna etkisi yoktur. – Karamercan Hukuk, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://karamercanhukuk.com/yargitay-karari/hacizden-sonra-3-kisi-lehine-tapu-iptal-tescil-kararinin-kesinlesmesinin-haciz-tarihindeki-mulkiyet-durumuna-etkisi-yoktur
5. Hacizli Ev, Taşınmaz, Arsa Satılır Mı? | Adana Avukat | İncekaş Hukuk, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://av-saimincekas.com/tapu/hacizli-ev-tasinmaz-arsa-satilir-mi/
6. 106 110’a Göre Haciz Kaldırma İşlemi Nasıl Yapılır? (Süresi Geçen Haczi Kaldırma) | Adana Avukat | İncekaş Hukuk, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://av-saimincekas.com/icra/106-110a-gore-haciz-kaldirma-suresi-gecen-haczi-kaldirma/
7. Taşınır Satışı – Av. Ahmet Ekin, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://www.ahmetekin.av.tr/tasinir-satis/
8. 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu Kapsamında Satış Süreci ve Satış Avansının Mahiyeti, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://firatgultekin.com.tr/2004-sayili-icra-ve-iflas-kanunu-kapsaminda-satis-sureci-ve-satis-avansinin-mahiyeti/
9. İcra Hukukunda Taşınmazların Satışı – Ekin Hukuk, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://www.ekinhukuk.com.tr/icra-hukukunda-tasinmazlarin-satisi/
10. Tapu Haczi Nasıl Kaldırılır? Tapu Haciz Kaldırma İşlemi | Adana Avukat | İncekaş Hukuk, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://av-saimincekas.com/icra/tapu-haczi-nasil-kaldirilir/
11. 7343 sayılı kanunla yapılan değişikliklerle birlikte hacizli malların satış talebi – DergiPark, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/3086929
12. HACİZLİ TAŞINMAZ MALLARIN SATIŞI – Hazar Hukuk Avukatlık Bürosu Elazığ, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://hazarhukuk.com.tr/hacizli-tasinmaz-mallarin-satisi/
13. İcra Hukukunda Satış – EkinLaw, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://www.ekinlaw.com/icra-hukukunda-satis/
14. İcra İlanları / Resmi İlan Türleri / Destek ve Yardım / İçerik, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://www.ilan.gov.tr/kurumsal-icra-ilanlari
15. Artırma Şartnamesi ve Mükellefiyet Listesi (Legal Hukuk Dergisi, S …, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://www.murathaznedar.com.tr/Artirma-Sartnamesi-ve-Mukellefiyet-Listesi–Legal-Hukuk-Dergisi–S-43-44-_7
16. “AÇIK ARTIRMA İLE YAPILAN SATIŞLARDA MÜLKİYETİN ALICIYA GEÇME ANI” VE “SATIŞ İLANINDA SATILAN TAŞINMAZIN BULUNDU, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://tbbdergisi.barobirlik.org.tr/ViewPDF-acik-artirma-ile-yapilan-satislarda-mulkiyetin-aliciya-gecme-ani-ve-satis-ilaninda-satilan-tasinmazin-bulundugu-sokak-numarasinin-yanlis-belirtil-1692
17. UYAP E-Satış hakkında | | – Alemdar Hukuk Bürosu, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://www.burakalemdar.av.tr/post/uyap-e-satis
18. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Süreci ve Usulü | Güncel Usul ve Şartlar – Adana Avukat Saim İncekaş, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://av-saimincekas.com/miras/ortakligin-giderilmesi-davasinda-satis-sureci-ve-usulu/
19. E-SATIŞ:İcradan ve Satış Memurluğundan Gayrimenkul Nasıl Alınır? – YouTube, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://www.youtube.com/watch?v=wBDjZHZTVYQ&pp=0gcJCfwAo7VqN5tD
20. İcradan-İhaleden Arsa Almak-Adım Adım Yapılacaklar ve Dikkat Edilecekler, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://mehmetgorunmez.av.tr/icradan-ihaleden-arsa-dikkat-edilecekler/
21. Hacizli Taşınmaz Almaya Karar Verdiğinizde Neler Yapılmalı? – Rızaen Satış, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://rizaensatis.com/hacizli-mulk-alirken-nelere-dikkat-etmelisiniz/
22. Tapu Kaydında Şerh ve Beyan Bulunması – C&B Hukuk Bürosu, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://www.cbhukuk.com/tapu-kaydinda-serh-ve-beyan/
23. Takyidat nedir? Tapu kaydı örneği nasıl alınır. Harç ve Döner Sermaye Hizmet Bedeli nedir?, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://www.tkgm.gov.tr/node/3347
24. Takyidat Ne Demek? Takyidat Belgesi Nasıl Alınır? | Hepsiemlak | Emlak Yaşam, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://www.hepsiemlak.com/emlak-yasam/emlak-rehberi/takyidat-ne-demek-takyidat-belgesi-nasil-alinir
25. İcra yoluyla alınan gayrimenkul üzerindeki takyidatların akıbeti – Türk Hukuk Sitesi, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=70432
26. Ek-13 İRTİFAK HAKKI ŞARTNAMESİ I- GENEL ŞARTLAR MADDE 1- İrtifak hakkı kurulacak taşınmazın, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://webdosya.csb.gov.tr/db/izmir/icerikler/-rt-fak-hakk–sartnames–ek13-20181120125057.pdf
27. gayrimenkul satışı için yazılması gereken müzekkereler – Türk Hukuk Sitesi, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=29884
28. gayrimenkul satışı için belediye başkanlığına yapılan imar durumu ve yasal işlemler sorgulama talebi – imar durumu müzekkere örneği – Dilekçe örnekleri – Avevrak.com, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://avevrak.com/imar-durumu-muzekkere-ornegi/
29. İcra Yolu ile Taşınmaz Satışı Nasıl Gerçekleşir? – FFK Partner, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://www.ffkpartnerhukuk.com.tr/icra-yolu-ile-tasinmaz-satisi-nasil-gerceklesir/
30. İhalenin Feshi Nedenleri – Avukat Baran Doğan, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://barandogan.av.tr/blog/medeni-hukuk/ihalenin-feshi-davasi-nedenleri.html
31. İskan Nedir? Nasıl Alınır? | 2025 – LegaPro Hukuk, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://legapro.net/iskan-nedir-nasil-alinir/
32. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş nasıl olur? Gereken evrak nelerdir? – TKGM, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://www.tkgm.gov.tr/node/3326
33. yapı ruhsatı-yapı kullanma izin belgesi süreçleri – Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://webdosya.csb.gov.tr/db/meslekihizmetler/haberler/yapi-ruhsati-yapi-kullanma–z-n-belges–surecler–20220328101647.pdf
34. İskân (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Alınması – – Vona Hukuk Bürosu, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://www.vonahukuk.com/iskan-yapi-kullanma-izin-belgesi-alinmasi/
35. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yapı ruhsatı, yapı kullanma izni ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı düzen, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://webdosya.csb.gov.tr/db/denizli/editordosya/imarvePlanlamaSorularvecevaplar(1).pdf
36. Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma(İskan) İzni Nasıl Alınır? – OR Hukuk Bürosu, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://or.av.tr/yapi-ruhsati-ve-yapi-kullanma-iskan-izni-nasil-alinir/
37. İskan Ruhsatı Talebinin Reddi ve İptal Davası – Kulaçoğlu Hukuk Bürosu, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://kulacoglu.av.tr/yapi-kullanma-izin-belgesi-talebinin-reddi-ve-iptal-davasi/
38. icra ve iflas kanunu uyarınca ihale ile satılan taşınmazın tahliyesi – aslankoç hukuk bürosu, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://aslankochukuk.com/ihale-ile-satilan-tasinmazin-tahliyesi/
39. İhalenin Feshi Davası | Kulaçoğlu Hukuk Bürosu – İstanbul, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://kulacoglu.av.tr/ihalenin-feshi-davasi/
40. Değer Artış Kazancının Tespitinde Fiilen Kullanımın Belgelendirmesi, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://www.vdd.com.tr/deger-artis-kazancinin-tespitinde-fiilen-kullanimin-belgelendirmesi.html
41. Kat İrtifakı Nedir ve Nasıl Kurulur? 2025 – Mıhcı Hukuk Bürosu, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://mihci.av.tr/kat-irtifaki-nedir/
42. Kat İrtifakı Nedir, Nasıl Kurulur ve Nasıl Sona Erer? – EMSAL.COM, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://emsal.com/kat-irtifaki-nedir-nasil-kurulur-ve-nasil-sona-erer/
43. Kat İrtifaklı Tapu Riskleri Nelerdir? 2025 – Mıhcı Hukuk Bürosu, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://mihci.av.tr/kat-irtifakli-tapu-riskleri-nelerdir/
44. Araç Satışı ile İlgili Sıkça Sorulan Sorular – İstanbul Defterdarlığı, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://istanbul.gib.gov.tr/Arac-Satisi-Sikca-Sorular
45. Konut Teslimlerinde Katma Değer Vergisi Oranı – Doğan ÇENGEL, YMM – Alomaliye.com, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://www.alomaliye.com/2023/07/10/konut-teslimlerinde-kdv-orani/
46. KDV Oranlarında Yeni Düzenlemeler – Duyurular – Zümbül Hukuk, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://www.zumbul.av.tr/tr/duyurular/kdv-oranlarinda-yeni-duzenlemeler
47. Konut ve Arsa Arazi Teslimlerindeki KDV Oranlarında Değişiklik Yapılması Hk., erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://www.pwc.com.tr/tr/sektorler/gayrimenkul/bultenler/konut-ve-arsa-arazi-teslimlerindeki-kdv-oranlarinda-degisiklik-hakkinda.html
48. Tapu Harcı Nedir, Nasıl Hesaplanır? (2025 Güncel Rehber) | Dijipol, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://www.dijipol.com/hizli-erisim/tapu-harci-hesaplama
49. Tapu Harcı Hesaplama 2025 | Mıhcı Hukuk Bürosu, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://mihci.av.tr/tapu-harci-hesaplama/
50. Tapu Devir Ücreti Nedir? 2025 Tapu Harcı (Masrafı) Ne Kadar Oldu? – Eleman.net, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://www.eleman.net/is-rehberi/guncel/tapu-devir-ucreti-nedir-2025-tapu-harci-masrafi-ne-kadar-oldu-h6438
51. Tapu Harcı Hesaplama 2025 – HESAPLAMA.NET, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://tapu-harci.hesaplama.net/
52. (01.01.2025 tarihinden itibaren uygulanmak üzere) ( I ) Sayılı Tablo Damga Vergisine Tabi Kağıtlar D.V.K. M. Madde – ASMMMO, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://www.asmmmo.org.tr/userfiles/others/files/Mvzt/Prtk/vrg/POMH5-12.pdf
53. Damga Vergisi Hesaplama 2025 – HESAPLAMA.NET, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://damga-vergisi.hesaplama.net/
54. 01.2025/11-1 2025 YILI DAMGA VERGİSİ TUTARLARI, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://www.turmob.org.tr/ekutuphane/Read/c8608a5d-cc81-4afc-9ac5-5fcf77ce3519
55. Damga vergisi nedir, oranları nasıl hesaplanır? – Paraşüt, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://www.parasut.com/blog/damga-vergisi
56. Hakan ÖZDEMİR* Ar. Gör. Murat BİLDİR** BORÇLUNUN İHALE ALICISINA KARŞI TAPU SİCİLİNİN DÜZELTİLMESİNİ TALEP E – İzmir Barosu, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://www.izmirbarosu.org.tr/pdfdosya/borclunun-ihale20221013114856923.pdf
57. 7343 SAYILI KANUN İLE İHALENİN FESHİ ŞİKÂYETİNDE (İİK m.134) YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ – DergiPark, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://dergipark.org.tr/en/download/article-file/2881715
58. durması gereken takibe rağmen yapılan ihale feshedilemez. – Karamercan Hukuk, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://karamercanhukuk.com/yargitay-karari/durmasi-gereken-takibe-ragmen-yapilan-ihale-feshedilemez
59. ihalenin feshi istemi, ihale alıcısının öğrenme tarihine göre yasal yedi günlük şikâyet süresinden sonradır. – Karamercan Hukuk, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://karamercanhukuk.com/yargitay-karari/ihalenin-feshi-istemi-ihale-alicisinin-ogrenme-tarihine-gore-yasal-yedi-gunluk-sikayet-suresinden-sonradir
60. Ortaklığın Giderilmesi Davası – İzale-i Şuyu | Kulaçoğlu Hukuk Bürosu, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://kulacoglu.av.tr/ortakligin-giderilmesi/
61. Önalım Hakkı ve Şufa Davası | Mersin Gayrimenkul Avukatı, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://reyhankayisli.av.tr/onalim-sufa-davasi/
62. Şufa (Önalım) Hakkı ve Davası | Adana Avukat | İncekaş Hukuk, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://av-saimincekas.com/tapu/sufa-onalim-hakki-ve-davasi/
63. İstihkak Davasının Satış İşlemlerine Etkisi – Ekin Hukuk, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://www.ekinhukuk.com.tr/istihkak-davasinin-satis-islemlerine-etkisi/
64. Hacizden Dolayı İstihkak Davası | Çelik Avukatlık Bürosu, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://celikavukatlik.com/tr/hacizden-dolayi-istihkak-davasi/
65. Hacizde İstihkak Davası Üçüncü Kişiye Ait Malların Haczedilememesi – Av. Ahmet Ekin, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://www.ahmetekin.av.tr/hacizde-istihkak-davasi-ucuncu-kisiye-ait-mallarin-haczedilememesi/
66. İstihkak Davası – Çapa Hukuk Bürosu, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://www.capa.av.tr/istihkak-davasi/
67. BORÇLUYA SATIŞ YETKİSİNİN VERİLMESİ VE İİK 135/2 KAPSAMINDA TAŞINMAZLARIN TAHLİYESİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ – Yayınlarımız – Tezcan & Ortakları Hukuk Bürosu, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://muratezcan.av.tr/borcluya-satis-yetkisinin-verilmesi-ve-iik-1352-kapsaminda-tasinmazlarin-tahliyesinin-degerlendirilmesi
68. İCRA VE İFLAS KANUNU’NA GÖRE İHALESİ YAPILAN TAŞINMAZLARIN TAHLİYESİ, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://tbbdergisi.barobirlik.org.tr/ViewPDF-icra-iflas-kanununa-gore-ihalesi-yapilan-tasinmazlarin-tahliyesi-347
69. Kiracının İcra Takibi Yoluyla Tahliyesi – Kulaçoğlu Hukuk Bürosu, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://kulacoglu.av.tr/kiracinin-icra-takibi-yoluyla-tahliyesi/
70. İPOTEKLİ GAYRİMENKULLERİN CEBRİ SATIŞLARINDA YENİ MALİKİN EMLAK VERGİSİ AÇISINDAN MÜTESELSİL SORUMLULUĞU – DergiPark, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://dergipark.org.tr/en/download/article-file/2183757
71. İPOTEKLİ TAŞINMAZIN VE İPOTEKLİ ALACAĞIN TEMLİKİ, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, http://yilmazhukukburosu.com/dosya/IpotekliTasinmazinVeIpotekliAlacaginTemliki.pdf
72. MUVAZAA SEBEBİ İLE TASARRUFUN İPTALİ DAVASI – DergiPark, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://dergipark.org.tr/en/download/article-file/2498942
73. muvazaa sebebiyle açıkça tapunun iptali talep edilse bile iik 283/1 hükmü uygulanmalıdır. – Karamercan Hukuk, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://karamercanhukuk.com/yargitay-karari/muvazaa-sebebiyle-acikca-tapunun-iptali-talep-edilse-bile-iik-283-1-hukmu-uygulanmalidir
74. İhale Alıcısının Cebri İcradan Satılan Taşınmazın Tapu Kaydındaki Yolsuzluğu Bile Bile ve Kötü Niyetle Arttırmaya Girerek Satın Aldığının İspatı Halinde Tapunun İptali Gerektiği Konusunda Yargıtay Kararı. – Öz-Ay Hukuk Bürosu, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://tasinmazdavalari.com/ihale-alicisinin-cebri-icradan-satilan-tasinmazin-tapu-kaydindaki-yolsuzlugu-bile-bile-ve-kotu-niyetle-arttirmaya-girerek-satin-aldiginin-ispati-halinde-tapunun-iptali-gerektigi-konusunda-yargitay-kar/
75. cebri icra yoluyla yapılan satışlar hakkında ‘tasarrufun iptali davası’ açılabilir mi? – Denizli Barosu, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://www.denizlibarosu.org.tr/Detay/duyuru-80679
76. YARGITAY KARARLARINDA “DÜRÜSTLÜK (OBJEKTİF İYİNİYET)” KURALI (MK.2/I) VE “HAKKIN KÖTÜYE KULLANILMASI YASAĞI” – Hukuk Fakültesi, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://hukuk.deu.edu.tr/wp-content/uploads/2020/01/T.Uyar-3.pdf
77. YİBBGK., E. 1987/2 K. 1988/2 T. 30.9.1988 – Yargıtay Kararı | LEXPERA, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://www.lexpera.com.tr/ictihat/yargitay/e-1987-2-k-1988-2-t-30-9-1988
78. SAHTE VEKALETNAME İLE YAPILAN SATIŞTA İLK ALICININ İYİ NİYETİ KORUNMAZ, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, http://www.as-hukuk.com/ictihat-detay—-sahte-vekaletname-ile-yapilan-satista-ilk-alicinin-iyi-niyeti-korunmaz-ikinci-defa-yapilan-satis-120.html
79. taşınmaz satışından sonra gizli ayıp ortaya çıkmış ise alıcı sözleşmeden dönebilir. – Karamercan Hukuk, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://karamercanhukuk.com/yargitay-karari/tasinmaz-satisindan-sonra-gizli-ayip-ortaya-cikmis-alici-sozlesmeden-donebilir
80. alıcının bu aracı hali hazır durumu ile görüp beğenerek teslim aldığı kaydı gizli ayıptaki sorumluluğu sona erdirmez. – Karamercan Hukuk, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://karamercanhukuk.com/yargitay-karari/alicinin-bu-araci-hali-hazir-durumu-ile-gorup-begenerek-teslim-aldigi-kaydi-gizli-ayiptaki-sorumlulugu-sona-erdirmez
81. Ayıplı Taşınmazın Satılması – Anıttepe Hukuk Ve Arabuluculuk Bürosu, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://www.aslihangurbuzsevim.com/post/ay%C4%B1pl%C4%B1-ta%C5%9F%C4%B1nmaz%C4%B1n-sat%C4%B1lmas%C4%B1
82. İkinci El Ayıplı Araç Satışında Satıcının Sorumluluğu – Kadim Hukuk ve Danışmanlık, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://kadimhukuk.com.tr/makale/ikinci-el-ayipli-arac-satisinda-saticinin-sorumlulugu/
83. İkinci El Ayıplı Araç Satışında Satıcının Sorumluluğu 2025 | Mıhcı Hukuk Bürosu, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://mihci.av.tr/ikinci-el-arac-satisinda-saticinin-sorumlulugu/
84. taşınmazda paylı mülkiyete sahip diğer hissedarlar üçüncü kişi sayılmayacaklarından iik 135 hükmüne dayalı olarak tahliyeleri istenemez. – Karamercan Hukuk, erişim tarihi Temmuz 26, 2025, https://karamercanhukuk.com/yargitay-karari/tasinmazda-payli-mulkiyete-sahip-diger-hissedarlar-ucuncu-kisi-sayilamayacaklarindan-iik-135-hukmune-dayali-olarak-tahliyeleri-istenemez