BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ: KİRACI, %25’İN ÜZERİNDE ARTIŞ YAPARAK ÖDEDİĞİ FAZLA KİRA BEDELİNİ GERİ İSTEYEMEZ

Son dönemde kira artışlarına getirilen %25 yasal sınır, kiracı–kiraya veren ilişkilerinde pek çok uyuşmazlığa yol açtı.
İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi’nin 27.06.2025 tarihli kararı, bu konuda önemli bir içtihat oluşturdu.
Mahkeme, kiracının kendi rızasıyla %25’in üzerinde kira artışını kabul edip ödeme yaptığı durumlarda, sonradan “fazla ödedim” diyerek iade talep edemeyeceğine hükmetti.

Bu karar, sözleşme serbestisi, dürüstlük kuralı ve irade fesadı iddiasının ispatı ilkeleri açısından dikkat çekicidir.

Hukuki Dayanak

1. Türk Borçlar Kanunu m. 344 – Kira Bedelinin Belirlenmesi

TBK m.344’e göre, yenilenen kira dönemlerinde kira artışı en fazla TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre belirlenebilir.
Ancak son yıllarda geçici maddelerle bu orana ek bir %25 sınırı getirilmiştir.

2. TBK Geçici Madde 1 ve 2 – %25 Artış Sınırı

• Geçici Madde 1: 1 Temmuz 2023’e kadar yenilenen kira dönemlerinde kira artışı, bir önceki kira yılının bedelinin %25’ini geçemez.

• Geçici Madde 2: 1 Temmuz 2024’e kadar aynı sınırlama devam eder.

Bu oranı aşan sözleşmeler “fazla miktar yönünden geçersiz” sayılır.
Ancak bu sınırlama kiracının rızasıyla yapılan yeni kira sözleşmelerine doğrudan uygulanmaz; çünkü kiracı artık eski sözleşmenin değil, yeni şartların tarafıdır.

Kararın Özeti

Davacı kiracı, uzun süredir oturduğu dairenin kira bedelinin belirli dönemlerde %25 sınırını aşacak şekilde artırıldığını belirterek, fazla ödediği yaklaşık 37.646 TL’nin iadesini talep etti.
Kiracı, baskı altında bu bedelleri ödediğini, rızasının gerçek olmadığını ve artışın TBK’ya aykırı olduğunu ileri sürdü.

Davalı kiraya veren ise, artışın kiracının talebi ve serbest iradesiyle yapıldığını, hatta rayiçlerin çok altında bir kira bedelinde anlaşıldığını savundu.

İlk derece mahkemesi, “sözleşme serbestisi” ilkesine dayanarak davayı reddetti.
Davacı bu kararı istinaf etti.

Bölge Adliye Mahkemesi’nin (BAM) Gerekçesi

İzmir BAM 23. Hukuk Dairesi, dosyayı inceledikten sonra şu değerlendirmeleri yaptı:

• Kiracı ve kiraya veren, sözleşme serbestisi gereği yeni dönemde kira bedelini birlikte kararlaştırabilir.

• %25 artış sınırı, kiracıyı koruyucu nitelikte bir düzenleme olsa da, kiracı bunu aşan bedeli kendi rızasıyla kabul edip ödemişse, sonradan bunu geri isteyemez.

• Kiracı, iradesinin fesada uğradığını (örneğin baskı, tehdit, hile) iddia ediyorsa, bunu somut delillerle ispatlamalıdır.

• Dosyada böyle bir ispat bulunmadığından, yapılan ödemelerin “baskı altında” yapıldığı iddiası inandırıcı görülmemiştir.

• Fazla ödenen kira bedelinin iadesi talebi, Türk Medeni Kanunu’nun dürüstlük kuralına (m.2) aykırıdır.

Bu gerekçelerle mahkeme, istinaf başvurusunu reddederek ilk derece mahkemesinin kararını onadı.

Hukuki Değerlendirme

Bölge Adliye Mahkemesi’nin bu kararı, kiracının rızasıyla yapılan kira artışlarını sınırlandıran davalarda önemli bir ölçü oluşturdu.

Kararın Getirdiği Temel İlkeler:

1. Sözleşme Serbestisi:
   Kiracı, kira artışını açık iradesiyle kabul etmişse, bu sözleşme geçerlidir.
   Kanundaki %25 sınırı, kiracının “itiraz hakkını” korur, fakat rızayla yapılan artışları hükümsüz kılmaz.

2. Dürüstlük Kuralı:
   Bir taraf, kendi rızasıyla kabul ettiği bir bedeli ödedikten sonra, sonradan “fazla ödedim” diyerek geri isteyemez.
   Bu, dürüstlük ilkesine (TMK m.2) aykırıdır.

3. İrade Fesadı İspatı:
   Kiracı gerçekten baskı veya tehdit altında imzaladıysa, bunu somut delillerle ispatlamalıdır.
   Aksi halde, yapılan ödeme “serbest irade” kapsamında değerlendirilir.

Bu yönüyle karar, hem kiracıların hem de kiraya verenlerin kira artışında nasıl hareket etmesi gerektiğini netleştirmektedir.

Vatandaş Açısından Sonuç

Bu kararın pratik sonucu şudur:

• Kiracı, %25’in üzerinde artış yapmayı kendisi kabul edip ödemişse, sonradan fazla ödediği tutarı geri alamaz.

• Ancak bu artış baskı, tehdit veya aldatma yoluyla yapılmışsa, kiracının irade fesadı iddiasını ispatlaması gerekir.

• Kiracılar kira artış dönemlerinde, sözleşme değişikliğini dikkatle incelemeli ve yazılı onay vermeden önce hukuki danışmanlık almalıdır.

Sonuç

İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi’nin bu kararı, kira hukukunda sözleşme serbestisi ve dürüstlük kuralının sınırlarını çizmiştir.
Kiracı, kendi rızasıyla %25’in üzerinde kira artışına onay verip ödeme yaptıysa, artık “fazla ödedim” diyerek iade talep edemez.

Bu karar, hem kiraya verenler hem de kiracılar açısından kira ilişkilerinde adil, şeffaf ve öngörülebilir bir uygulama standardı ortaya koymaktadır.

Kaynak / Yasal Dayanak

• T.C. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi, E. 2024/3426, K. 2025/1209, T. 27.06.2025

• Türk Borçlar Kanunu m. 344

• TBK Geçici Madde 1 ve 2

• Türk Medeni Kanunu m. 2 (Dürüstlük Kuralı)