Taşınmaz dosyalarında tapu kaydı tek başına yeterli olmuyor; kaydın arkasındaki işlem, fiilî kullanım ve imar durumu çoğu zaman kayda uymuyor. Tapu, belediye ve kadastro kayıtlarını birlikte çıkarmadan görüş vermiyoruz.
Aynı taşınmaz üzerinde birden çok hukuki ilişki bulunabiliyor: satış vaadi, kira, ipotek ve dönüşüm süreci aynı anda yürüyebiliyor. Dosyayı bu katmanların tamamını görecek biçimde kuruyoruz.
Mülkiyetin kazanılması ve tapu işlemleri
- Taşınmaz satışında resmî şekil ve tescilin kurucu etkisi (TMK m. 705, 706)
- Satış öncesi tapu, imar ve yapı kayıtlarının incelenmesi
- Zamanaşımıyla kazanma: olağan ve olağanüstü zamanaşımı (TMK m. 712, 713)
- Kat irtifakı kurulması ve kat mülkiyetine geçiş (634 s. K. m. 14 vd.)
- İpotek, üst hakkı, geçit hakkı ve diğer irtifaklar (TMK m. 881 vd., 726, 747, 779 vd.)
- Yabancıların taşınmaz edinmesindeki sınırlar (2644 s. K. m. 35, 36)
Tapu iptali ve tescil davaları
Tapu kaydına dayalı davalarda dosyanın kaderini çoğu zaman tapu müdürlüğünden ve kadastrodan getirtilecek belgeler belirliyor. Bu belgeleri dava açılmadan önce topluyoruz.
- Yolsuz tescilin düzeltilmesi ve tapu iptali–tescil davası (TMK m. 1024, 1025)
- Muris muvazaası ve inançlı işleme dayalı talepler
- Vekâlet görevinin kötüye kullanılması iddiaları
- Tapu sicilinin tutulmasından doğan Devletin sorumluluğu (TMK m. 1007)
- Kadastro tespitine itiraz ve kadastro davaları (3402 s. K.)
- Tescile zorlama ve tapu şerhleri (TMK m. 716, 1009)
Paylı mülkiyet, önalım ve ortaklığın giderilmesi
- Paydaşlar arasındaki yönetim ve yararlanma anlaşmaları (TMK m. 688 vd., 689)
- Yasal önalım hakkı, kullanılma süresi ve dava (TMK m. 732–734)
- Sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım hakları (TMK m. 735, 736)
- Ortaklığın giderilmesi: aynen taksim ve satış yoluyla paylaşma (TMK m. 698, 699)
- Elatmanın önlenmesi, ecrimisil ve muarazanın giderilmesi (TMK m. 683, 995)
- Paydaşın taşınmazı kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar
Kat mülkiyeti ve yönetim
- Yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve kararların iptali (634 s. K. m. 28, 33)
- Ortak yer, eklenti ve bağımsız bölüm ayrımı; projeye aykırılık (634 s. K. m. 4, 16, 19)
- Ortak gider ve avans alacağı; gecikme tazminatı (634 s. K. m. 20)
- Yöneticinin seçimi, yetkileri ve sorumluluğu (634 s. K. m. 34 vd.)
- Kat malikinin borçlarını yerine getirmemesi ve payının devri (634 s. K. m. 25)
- Devre mülk ve toplu yapı hükümleri (634 s. K. m. 57 vd., 66 vd.)
Kira ilişkileri
Kira uyuşmazlıklarında tahliye sebebinin doğru seçilmesi ve süresinde kullanılması, dosyanın büyük kısmını belirliyor.
- Konut ve çatılı işyeri kirasında sözleşmenin kurulması ve devri (TBK m. 299 vd., 323)
- Kira bedelinin belirlenmesi ve uyarlama (TBK m. 344, 138)
- Kiracının temerrüdü ve otuz günlük süre (TBK m. 315)
- Bildirim yoluyla sona erme; on yıllık uzama süresi (TBK m. 347)
- Gereksinim, yeniden inşa ve yeni malikin gereksinimi (TBK m. 350, 351)
- Tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar (TBK m. 352)
- İcra yoluyla tahliye ve kira alacağının takibi (İİK m. 269 vd., 272 vd.)
Arsa payı karşılığı inşaat ve satış vaadi
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kurulması ve şekli
- Yüklenicinin temerrüdü, gecikme tazminatı ve sözleşmenin feshi
- Yükleniciden pay alan üçüncü kişinin durumu ve tapu talebi
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve tapuya şerhi (TBK m. 237; 1512 s. K. m. 60, 89; TMK m. 1009)
- Eser sözleşmesinden doğan ayıp ve zamanaşımı (TBK m. 474 vd., 478)
- İskân, yapı kullanma izni ve teslim uyuşmazlıkları
Kentsel dönüşüm
Dönüşüm dosyaları özel hukuk ve idare hukuku tarafında aynı anda yürüyor. Riskli yapı tespitine karşı süre ile malikler arasındaki müzakereyi birlikte takip ediyoruz.
- Riskli yapı tespiti, tebligat ve tespite itiraz süresi (6306 s. K. m. 3; Uygulama Yönetmeliği)
- Riskli alan ve rezerv yapı alanı işlemleri (6306 s. K. m. 2, 6/A)
- Maliklerin karar yeter sayısı ve karara katılmayan malikin payının satışı (6306 s. K. m. 6)
- Arsa payı ve değerleme uyuşmazlıkları
- Yüklenici sözleşmesinin müzakeresi ve teminatlandırılması
- Tahliye, yıkım ve kira yardımı işlemleri
- İdari işlemlere karşı iptal davası ve yürütmenin durdurulması
İmar, kamulaştırma ve idari boyut
- İmar planlarına ve plan değişikliklerine karşı iptal davası (3194 s. K.)
- Arazi ve arsa düzenlemesi, düzenleme ortaklık payı (3194 s. K. m. 18)
- Ruhsat, yapı kullanma izni; yıkım kararı ve imar para cezası (3194 s. K. m. 32, 42)
- Kamulaştırmada satın alma usulü ve bedel tespiti–tescil davası (2942 s. K. m. 8, 10)
- Acele kamulaştırma (2942 s. K. m. 27)
- Kamulaştırmasız el atma: fiilî ve hukuki el atma (2942 s. K. geç. m. 6)
- İdareye başvuru süreleri ve tam yargı davası
Her dosyanın kapsamını taşınmazın hukuki durumu, eldeki kayıtlar ve tarafların hedefi belirliyor. Kapsam, süre ve ücretlendirmeyi işe başlamadan önce yazılı olarak kararlaştırıyoruz.